為落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）等文件精神，推進公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房（以下簡稱“社會類保租房”）,，加快發(fā)展保障性租賃住房,，我局制定了《關(guān)于公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房的通知》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)就相關(guān)重點問題解讀如下,。

　　一,、出臺政策的背景是什么？

　　近年來,，隨著房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生變化,，我市存量商務(wù)公寓、公寓等公寓類居住房屋庫存去化存在一定壓力,，客觀上也為保障性租賃住房的建設(shè)籌集提供了可行渠道,。為推進我市保障性租賃住房建設(shè)籌集目標順利完成，同時助力公寓類居住房屋庫存去化,，有必要根據(jù)《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（深建規(guī)〔2023〕4號,，以下簡稱《認定辦法》），制定出臺《通知》,，進一步完善公寓類居住房屋用作社會類保租房的認定機制和支持措施,。

　　二、房源納保的條件有哪些,？

　　用作社會類保租房的存量公寓類居住房屋應(yīng)當是已建成使用,、房屋用途為商務(wù)公寓、公寓等用途的房屋,，并滿足《認定辦法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)明晰居住存量房屋項目的條件：一是房源原則上須具有權(quán)屬證明文件,。二是運營管理單位作為申請人的，申請認定時房源收儲合同或者委托運營合同剩余期限不少于三年,。三是房源規(guī)模不少于10套,。四是已按規(guī)定經(jīng)過房屋結(jié)構(gòu)、消防,、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查,，確保房屋安全使用。

　　三,、如何申請納保,？

　　一是明確項目申請人要求。公寓類居住房屋的房屋所有權(quán)人或者取得完整的出租經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的運營管理單位可以作為申請人,，向區(qū)住房主管部門申請將房源用作社會類保租房,。二是明確申請材料。申請人需提交《認定辦法》規(guī)定的材料,，包括項目認定申請書,、申請人身份材料,、不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他合法權(quán)屬資料、收儲合同或者委托運營合同以及房屋所有權(quán)人知悉確認函（運營管理單位作為申請人時提交）以及項目房源信息材料,。三是明確納保流程,。按照《認定辦法》，由區(qū)住房主管部門受理項目申請進行核查以及街道辦事處對房屋結(jié)構(gòu),、消防,、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查情況進行核查后，將核查滿足條件的項目提請區(qū)政府認定,，由區(qū)政府出具項目認定書,。四是明確項目認定期限。項目認定書的有效期遵循《認定辦法》的規(guī)定,，原則上不少于六年,；由運營管理單位申請的，認定書有效期限不得超過合同約定剩余期限,，剩余期限不足六年的,，認定書有效期限為合同約定剩余期限。

　　四,、房源納保后有哪些管理要求,？

　　公寓類居住房屋認定為社會類保租房后，應(yīng)當遵循《深圳市保障性租賃住房管理辦法》等規(guī)定進行運營管理,，《通知》主要明確以下內(nèi)容：一是出租對象,。鼓勵主要面向有租住需求的新就業(yè)大學(xué)生、青年人等新市民群體出租,，承租人需滿足《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規(guī)定的區(qū)域無房,、未租住保障性住房等承租條件。二是租金確定,。項目租金按照《深圳市保障性租賃住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定確定,。三是房源學(xué)位?？紤]到公寓類居住房屋是否配備學(xué)位,，在規(guī)劃建設(shè)時已作出安排，因此,，該類房源用作社會類保租房后,，承租人子女能否積分入學(xué)，按照房源所在區(qū)的積分入學(xué)政策規(guī)定執(zhí)行,，積分類別以原房屋性質(zhì)為準,，并在租賃雙方簽訂的住房租賃合同中予以明確。四是轉(zhuǎn)讓限制。用作保障性租賃住房期間,，不得上市銷售或者變相銷售、擅自改變保障性租賃住房用途,。五是項目公示,。出租人應(yīng)當在項目現(xiàn)場顯著位置公示該項目性質(zhì)、單次租賃期限,、禁止事項,、投訴方式等內(nèi)容。

　　五,、房源納保有哪些支持措施,？

　　為鼓勵社會主體將存量公寓類居住房屋用作社會類保租房，《通知》按照國家有關(guān)保障性租賃住房支持政策,，進一步明確了公寓類居住房屋納保的支持措施,。一是水電氣價格優(yōu)惠。對實行商用水電氣價格的商務(wù)公寓等公寓類居住房屋納保后,，申請人可憑項目認定書向水,、電、燃氣等市政公用服務(wù)企業(yè)申請享受居民水電氣價格政策,；經(jīng)市政公用服務(wù)企業(yè)審核通過后,，項目的用水、用電,、用氣價格按照居民標準執(zhí)行,；出租房屋的，出租人應(yīng)在住房租賃合同中按照居民水電氣價格標準明確水,、電,、氣的具體價格。二是稅收優(yōu)惠,。房源納保后,，產(chǎn)權(quán)單位、運營單位按照《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）享受增值稅,、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠,。三是金融支持?！锻ㄖ访鞔_鼓勵政策性銀行,、商業(yè)銀行為公寓類居住房屋用作社會類保租房提供金融支持，引導(dǎo)保險機構(gòu)投資公寓類居住房屋用作社會類保租房,，鼓勵銀行保險機構(gòu)參與公寓類居住房屋用作社會類保租房基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）,。具體而言，《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（銀發(fā)〔2024〕2號）明確了住房租賃的信貸、債券,、房地產(chǎn)投資信托等金融支持政策,，房源納保后，產(chǎn)權(quán)單位,、運營單位可以按規(guī)定從商業(yè)銀行獲得住房租賃團體購房貸款,、長期的住房租賃經(jīng)營性貸款以及發(fā)行住房租賃企業(yè)債券、發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金等政策優(yōu)惠,。