1.政策起草的背景是什么？

　　答：《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)立體復(fù)合用地管理若干規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》）的起草背景主要有如下幾個(gè)方面：

　?。ㄒ唬┴瀼芈鋵?shí)國(guó)家關(guān)于推動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度改革的必然要求

　　2019年4月4日,，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》提出：“加快推進(jìn)建設(shè)用地地上,、地表和地下分別設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),，促進(jìn)空間合理開發(fā)利用”“重點(diǎn)開展…空間開發(fā)權(quán)利等重大理論和實(shí)踐問題研究?！?/p>

　　2020年10月11日,，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》提出：“支持推動(dòng)在建設(shè)用地地上、地表和地下分別設(shè)立使用權(quán),，探索按照海域的水面,、水體、海床,、底土分別設(shè)立使用權(quán),，促進(jìn)空間合理開發(fā)利用?！?/p>

　　作為國(guó)家改革試驗(yàn)的前沿窗口，前海合作區(qū)承擔(dān)著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展引擎,、“一帶一路”戰(zhàn)略支點(diǎn),、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和城市科學(xué)發(fā)展等重要使命。改革是其完成重要使命的強(qiáng)勁支撐力與生長(zhǎng)力,。以黨中央,、國(guó)務(wù)院鼓勵(lì)探索分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)為契機(jī)，在全面深化改革關(guān)鍵時(shí)期制定本規(guī)定,，以制度化,、規(guī)范化、程序化推進(jìn)土地管理改革,，對(duì)于落實(shí)立法與改革相銜接,、以法治思維和法治方式保障改革行穩(wěn)致遠(yuǎn)意義重大。

　?。ǘ┞鋵?shí)前海綜合規(guī)劃,，促進(jìn)前海土地立體復(fù)合、節(jié)約集約利用的現(xiàn)實(shí)需要

　　前海綜合規(guī)劃提出鼓勵(lì)土地空間多元功能混合使用,，提倡建筑空間高度復(fù)合,，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與城市建設(shè)同步推進(jìn)。地下空間規(guī)劃明確地下空間具有網(wǎng)絡(luò)化,、立體化,、復(fù)合化和集約化四大特色。完善立體復(fù)合開發(fā)用地空間管理,，旨在落實(shí)前海法定規(guī)劃,。其中，設(shè)立三維宗地,、立體空間一級(jí)開發(fā),、立體復(fù)合開發(fā)用地空間的供應(yīng)等，對(duì)于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合具有重要意義,。

　?。ㄈ┨剿髑昂Ｍ恋亓Ⅲw化管理和三維地籍管理技術(shù)應(yīng)用的創(chuàng)新舉措

　　前海立體、復(fù)合、互聯(lián)互通,、單元開發(fā)的規(guī)劃理念對(duì)前海的土地規(guī)劃,、供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等提出新的要求與挑戰(zhàn),，二維土地管理與開發(fā)模式不能精細(xì)化描述,、界定與管理三維產(chǎn)權(quán)空間，導(dǎo)致潛在的產(chǎn)權(quán)糾紛與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),。鑒于此,，本規(guī)定圍繞立體復(fù)合開發(fā)用地空間開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理中的土地立體化管理問題，秉承三維立體思維,，結(jié)合土地空間權(quán)利體系研究,，探索形成了以三維地籍技術(shù)為核心的土地立體化管理模式。三維土地管理不是替代二維管理,，而是對(duì)二維管理進(jìn)行補(bǔ)充和完善,，實(shí)現(xiàn)土地管理由二維向二三維聯(lián)動(dòng)的優(yōu)化與升級(jí)。

　　2.《若干規(guī)定》起草思路是什么,？

　　答：貫徹自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革思想,，本規(guī)定以分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)為核心，梳理空間開發(fā)權(quán)利體系,、規(guī)范空間權(quán)利表達(dá),、管理空間供應(yīng)與權(quán)屬關(guān)系。其中,，重點(diǎn)是建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與供應(yīng),。

　　依據(jù)前海合作區(qū)實(shí)際，分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)主要有兩種供應(yīng)方式,，即分別供應(yīng)和整體供應(yīng),。其中分別供應(yīng)側(cè)重于“分”，包含三維宗地的設(shè)立與劃分,、通過地役權(quán)或共有宗地使空間滿足三維宗地設(shè)立條件,、立體空間一級(jí)開發(fā)等；整體供應(yīng)側(cè)重于“供”,，包含供應(yīng)方式,、主用途確定等。

　　由于立體復(fù)合開發(fā)用地空間供應(yīng),、開發(fā)過程中的不確定性,、漸進(jìn)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，引入空間管理理念,，以分階段,、逐步明確等機(jī)制、地役權(quán)、相鄰空間利用關(guān)系約定等方式解決立體化開發(fā)利用過程中的空間管理問題,。

　　總體而言,，本規(guī)定以產(chǎn)權(quán)為核心，以分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系管理為主線,，旨在理順土地出讓,、批后監(jiān)管、空間利用等土地立體化管理的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。

　　3.三維宗地的設(shè)立條件和劃分原則是什么,？

　　答：三維宗地是指權(quán)屬界線封閉且能夠獨(dú)立使用的宗地，是在地上,、地表或者地下分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的空間,。除連接兩宗已設(shè)定產(chǎn)權(quán)地塊的地上、地下空間,，且該空間主要為連通功能的情形外，三維宗地應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　?。ㄒ唬┏鋈霔l件,，包括獨(dú)立出入口、共有出入口或者通過設(shè)立通行地役權(quán)達(dá)到出入條件等,；

　?。ǘ┙o水、排水,、供電,、供冷、供熱,、通信,、燃?xì)夂屯L(fēng)等市政接口條件；

　?。ㄈM足消防,、地質(zhì)環(huán)境、人民防空等相關(guān)要求,；

　?。ㄋ模M足不動(dòng)產(chǎn)登記要求；

　?。ㄎ澹┰O(shè)立三維宗地的其它條件,。

　　三維宗地劃分應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理、有效,、便捷利用原則,，遵循法定規(guī)劃確定的平面布局和豎向分別等要求，符合三維產(chǎn)權(quán)體設(shè)定數(shù)據(jù)規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定技術(shù)規(guī)范等,。

　　4.什么是立體空間一級(jí)開發(fā),？

　　答：立體空間一級(jí)開發(fā)是指在立體復(fù)合開發(fā)用地空間的開發(fā)過程中，為了滿足施工安全性,、經(jīng)濟(jì)性,、開發(fā)效率以及提升城市空間發(fā)展質(zhì)量的需要，按照立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計(jì)和統(tǒng)一建設(shè)的要求,，使立體空間具備動(dòng)工開發(fā)條件的建設(shè)行為,。此外，立體空間一級(jí)開發(fā)是土地供應(yīng)前的準(zhǔn)備過程,，屬一級(jí)開發(fā)范疇,，其形成的土建預(yù)留工程不具備規(guī)劃功能性質(zhì)，因此不屬于土地供應(yīng),。

　　5.立體空間一級(jí)開發(fā)是如何實(shí)施的,？

　　答：深圳市前海建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱前海建投集團(tuán)）作為前海合作區(qū)一級(jí)開發(fā)單位，履行立體空間一級(jí)開發(fā)建設(shè)主體的責(zé)任,。前海建投集團(tuán)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)開展立體空間一級(jí)開發(fā)工程建設(shè),，對(duì)工程投資、進(jìn)度,、安全,、質(zhì)量等進(jìn)行管控。前海建投集團(tuán)應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式組織實(shí)施立體空間一級(jí)開發(fā)工程,，如確因一體化開發(fā)建設(shè)需要,，經(jīng)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局（以下簡(jiǎn)稱前海管理局）同意后可以以零代建費(fèi)的方式委托給相鄰宗地建設(shè)用地使用權(quán)人實(shí)施，可在相鄰宗地的土地出讓條件中明確代建要求,。

　　立體空間一級(jí)開發(fā)工程完成后,，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第十三條要求，由前海管理局進(jìn)行工程驗(yàn)收,。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,，由前海建投集團(tuán)移交給前海合作區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。原則上,，前海管理局應(yīng)當(dāng)在立體空間一級(jí)開發(fā)工程入庫(kù)后一年內(nèi)對(duì)其組織供應(yīng),。

　　6.立體空間一級(jí)開發(fā)的資金來源？

　　答:立體空間一級(jí)開發(fā)的成本也屬于現(xiàn)有土地開發(fā)支出范圍,，開發(fā)成本列入前海合作區(qū)的政府投資項(xiàng)目預(yù)算,。土地受讓人作為立體空間一級(jí)開發(fā)工程的實(shí)際使用人應(yīng)該是立體空間一級(jí)開發(fā)工程開發(fā)資金的最終承擔(dān)者。因此,，取得立體空間一級(jí)開發(fā)后三維宗地的建設(shè)用地使用權(quán)人,，除按規(guī)定繳納地價(jià)外,，還應(yīng)當(dāng)與前海管理局、前海建投集團(tuán)簽訂《立體空間一級(jí)開發(fā)移交協(xié)議》,，按照《立體空間一級(jí)開發(fā)移交協(xié)議》的約定向前海管理局支付土地開發(fā)成本,。

　　7.立體空間一級(jí)開發(fā)如何進(jìn)行審批？

　　前海管理局依據(jù)立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計(jì),，劃定立體空間一級(jí)開發(fā)建設(shè)范圍和工程內(nèi)容,。立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計(jì)可由前海管理局組織編制，也可由其他主體編制,。

　　建設(shè)主體應(yīng)在立體空間一級(jí)開發(fā)實(shí)施空間范圍內(nèi)進(jìn)行工程設(shè)計(jì),。建設(shè)主體可根據(jù)實(shí)際需求，向前海管理局咨詢立體空間一級(jí)開發(fā)的規(guī)劃用地情況,、立體空間一級(jí)開發(fā)工程施工圖設(shè)計(jì)意見,，前海管理局可參照相關(guān)規(guī)定向建設(shè)主體出具建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地核查意見、建設(shè)工程設(shè)計(jì)核查意見,。建設(shè)主體完成施工圖設(shè)計(jì)或進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)修改,，應(yīng)向前海管理局備案。

　　建設(shè)主體完成施工圖設(shè)計(jì),，依規(guī)定確定施工,、監(jiān)理單位，有保證工程質(zhì)量安全措施的,，可以申請(qǐng)辦理立體空間一級(jí)開發(fā)土建工程的施工許可,。立體空間一級(jí)開發(fā)工程完成后,，由前海管理局按照施工圖進(jìn)行工程驗(yàn)收,，工程驗(yàn)收參照現(xiàn)行市政和建筑工程相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　立體空間一級(jí)開發(fā)工程建設(shè)管理的執(zhí)法部門與執(zhí)法相關(guān)程序,，參照前海合作區(qū)現(xiàn)行建設(shè)工程建設(shè)管理執(zhí)法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

　　8.立體復(fù)合開發(fā)用地空間有哪些供應(yīng)方式？

　　結(jié)合前海合作區(qū)實(shí)際,，立體復(fù)合開發(fā)用地空間有兩種供應(yīng)方式,，即分別供應(yīng)和整體供應(yīng)。

　　（一）分別供應(yīng)：立體復(fù)合開發(fā)用地空間（包含立體空間一級(jí)開發(fā)整體設(shè)計(jì)所形成的空間）設(shè)立三維宗地的建設(shè)用地使用權(quán)可按照相關(guān)土地供應(yīng)政策分層,、分別進(jìn)行供應(yīng),。

　　（二）整體供應(yīng)：對(duì)不同用途高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè),、確實(shí)難以分割供應(yīng)的立體復(fù)合開發(fā)用地空間按照相關(guān)土地供應(yīng)政策實(shí)行整體供應(yīng),。

　　土地供應(yīng)時(shí)，涉及土地用途的,，以立體復(fù)合開發(fā)用地空間的主用途來確定,。綜合考慮《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》,、前海合作區(qū)規(guī)劃用地實(shí)際情況，主用途認(rèn)定方法可以依據(jù)建筑面積占比或功能重要性確定,。

　　9.三維宗地如何進(jìn)行空間管理,？

　　答：由于三維宗地的立體化開發(fā)具有不確定性、漸進(jìn)性和復(fù)雜性等特點(diǎn),，導(dǎo)致供應(yīng)前難以明確建設(shè)用地使用權(quán)空間范圍,，而現(xiàn)行審批流程互設(shè)前置條件、過于剛性,，不適應(yīng)立體化開發(fā)的權(quán)屬空間管理需求,。因此，對(duì)分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的最終產(chǎn)權(quán)空間范圍以按照規(guī)劃指標(biāo)要求建設(shè)的建（構(gòu)）筑物的實(shí)際占用空間（不包含樁基）確定,，采用分階段,、逐步明確的方式核定。

　?。ㄒ唬┟鞔_劃撥供應(yīng)的地下空間權(quán)屬核定的審批流程,。以劃撥方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)的，可以依據(jù)規(guī)劃劃定二維或三維的用地預(yù)審與選址意見書,。對(duì)于市政線性類項(xiàng)目,，建設(shè)單位在完成施工圖設(shè)計(jì)后，向前海管理局申請(qǐng)劃定三維宗地,；對(duì)于房建類項(xiàng)目,，建設(shè)單位在完成方案設(shè)計(jì)后，向前海管理局申請(qǐng)劃定三維宗地,。前海管理局劃定三維宗地后按建設(shè)用地報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批,。建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，前海管理局按規(guī)定向建設(shè)單位核發(fā)劃撥決定書,。

　?。ǘ┟鞔_以出讓方式供應(yīng)的地下空間權(quán)屬分步核定方法。在建設(shè)用地使用權(quán)出讓之前,，可以依據(jù)規(guī)劃劃定二維宗地圖或者三維宗地圖,，并在建設(shè)用地使用權(quán)合同條款中約定地下空間的出讓范圍為建設(shè)實(shí)際占用空間。項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求,，在劃定的二維宗地圖或者三維宗地圖范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，建設(shè)實(shí)際占用空間不得超出二維宗地圖或者三維宗地圖劃定的范圍。通過竣工規(guī)劃驗(yàn)收后,，前海管理局再精細(xì)化核定地下空間實(shí)際占用范圍,，并按照最終核定的三維宗地簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　在實(shí)際建設(shè)情況符合出讓合同所約定規(guī)劃指標(biāo)的情形下,，建設(shè)實(shí)際占用空間小于出讓之前劃定的三維宗地圖范圍的,，按出讓合同約定不進(jìn)行地價(jià)調(diào)整,，也不予補(bǔ)償。

　　（三）設(shè)置線性工程糾偏機(jī)制,。鑒于線性工程項(xiàng)目受地質(zhì)條件及施工技術(shù)等因素影響較大的事實(shí),，針對(duì)以劃撥或者協(xié)議方式出讓的城市道路、軌道交通,、綜合管廊等線性工程設(shè)置糾偏機(jī)制,。

　　10.關(guān)于地役權(quán)與相鄰空間利用關(guān)系是如何約定的？

　　答：立體化開發(fā)的地役權(quán)包括眺望地役權(quán),、采光地役權(quán),、支撐地役權(quán)、建造附屬設(shè)施或安設(shè)臨時(shí)附著物地役權(quán)等幾種類型,。本規(guī)定從立體化開發(fā)的兩個(gè)階段分別完善地役權(quán)：一是為未供應(yīng)宗地設(shè)置,，使其具備供應(yīng)所必需的出入口和市政接口；二是為已供應(yīng)宗地設(shè)置,，以滿足宗地利用過程中通行,、給排水、眺望,、采光等需求,。涉及公共利益的，在不對(duì)土地權(quán)利人的直接經(jīng)濟(jì)利益造成損害的前提下,，土地權(quán)利人不得拒絕設(shè)置地役權(quán),，并負(fù)有配合工程實(shí)施之義務(wù)?？紤]到空間開發(fā)權(quán)利關(guān)系協(xié)調(diào)的復(fù)雜性,，增加相鄰空間利用關(guān)系約定作為地役權(quán)與共有宗地的補(bǔ)充，凡是與立體復(fù)合開發(fā)用地空間的設(shè)立,、運(yùn)行過程中有關(guān)的需要利用或者限制相鄰空間的情形,，均可以進(jìn)行約定,。

　　11.哪些情況可能導(dǎo)致空間收回,？

　　答：因公共利益或者實(shí)施城市規(guī)劃的需要，政府可以依法收回立體復(fù)合開發(fā)用地空間的全部或者部分空間的建設(shè)用地使用權(quán),。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》以及前海合作區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。