各有關(guān)單位：

　　根據(jù)《深圳市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（深圳市人民政府令第305號）、《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)行政規(guī)范性文件管理的實施意見》（深府辦〔2021〕8號）等規(guī)定,，經(jīng)研究,，我局現(xiàn)決定將《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)立體復(fù)合開發(fā)用地管理若干規(guī)定（試行）》（深前海規(guī)〔2021〕1號）的有效期延長3年，有效期延長至2027年2月1日,，文號更改為深前海規(guī)〔2024〕2號,，請遵照執(zhí)行。

　　深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局

　　2024年1月18日

深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)立體復(fù)合開發(fā)用地管理若干規(guī)定（試行）

第一章  總    則

　　第一條  為了貫徹中共中央,、國務(wù)院《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》和《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》,，落實前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（以下簡稱前海合作區(qū)）法定規(guī)劃，加快推進(jìn)建設(shè)用地地上,、地表和地下分別設(shè)立使用權(quán)（以下簡稱分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)）,，精細(xì)化描述、界定與管理產(chǎn)權(quán)空間,，促進(jìn)空間合理開發(fā)利用,，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和市政府規(guī)定,，結(jié)合前海合作區(qū)實際,，制定本規(guī)定。

　　第二條  根據(jù)前海合作區(qū)規(guī)劃確定的立體復(fù)合開發(fā)用地空間,，需要在地上,、地表和地下整體或分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定,。

　　本規(guī)定所稱立體復(fù)合開發(fā)用地空間,，是指存在地上,、地表和地下豎向分層，具備功能混合,、空間復(fù)合特征的綜合功能用途空間,。

　　立體復(fù)合開發(fā)用地空間可以直接或者在實施立體空間一級開發(fā)后，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)土地供應(yīng)政策的規(guī)定確定供應(yīng)方式,。

　　第三條  立體復(fù)合開發(fā)用地管理應(yīng)當(dāng)堅持市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府調(diào)控作用的方針,，遵循規(guī)劃先行、有序開發(fā),、集約利用,、公益優(yōu)先、安全環(huán)保的原則,。

　　第四條  立體復(fù)合開發(fā)用地空間供應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃的空間管制要求,，納入前海合作區(qū)近期建設(shè)和土地利用計劃。

　　第五條  以分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)為中心,，完善空間開發(fā)權(quán)利體系,。將使用權(quán)、地役權(quán),、共有權(quán)和相鄰空間利用關(guān)系約定等運用在三維空間中,，理順土地出讓、批后監(jiān)管,、空間利用等土地立體化管理的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，優(yōu)化空間管理，推動前海合作區(qū)土地立體化,、復(fù)合化和集約化利用,。

　　第六條  地上、地表,、地下分別設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)以符合本規(guī)定第七條要求的特定空間為客體,，采用三維地籍管理技術(shù)進(jìn)行表達(dá)。

　　以三維地籍管理技術(shù)制作的三維界址與權(quán)屬圖件可以探索采用電子化方式,，效力等同于紙質(zhì)圖件,。

第二章  三維宗地與立體空間一級開發(fā)

　　第七條  三維宗地是指權(quán)屬界線封閉且能夠獨立使用的宗地，是在地上,、地表或者地下分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的空間,。除連接兩宗已設(shè)定產(chǎn)權(quán)地塊的地上、地下空間,，且該空間主要為連通功能的情形外,，三維宗地應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　（一）出入條件,，包括獨立出入口,、共有出入口或者通過設(shè)立通行地役權(quán)達(dá)到出入條件等；

　?。ǘ┙o水,、排水、供電,、供冷,、供熱、通信,、燃?xì)夂屯L(fēng)等市政接口條件,；

　　（三）滿足消防,、地質(zhì)環(huán)境,、人民防空等相關(guān)要求；

　?。ㄋ模M足不動產(chǎn)登記要求,；

　　（五）設(shè)立三維宗地的其他條件,。

　　第八條  三維宗地劃分應(yīng)當(dāng)堅持合理,、有效、便捷利用原則,，遵循法定規(guī)劃確定的平面布局和豎向分層等要求,，符合三維產(chǎn)權(quán)體設(shè)定數(shù)據(jù)規(guī)范、不動產(chǎn)單元設(shè)定技術(shù)規(guī)范等,。

　　新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行,、用水,、排水、鋪設(shè)管線等必須利用其土地空間的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律,、規(guī)定提供必要的便利。

　　第九條  對于三維宗地劃分中設(shè)置獨立出入口或者滿足市政接口條件存在困難的,，可以設(shè)置地役權(quán),、共有宗地使之具備條件。

　　未供應(yīng)地需要在已供應(yīng)地上設(shè)置地役權(quán)的,，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)與供役地權(quán)利人簽訂地役權(quán)合同,，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

　　已出讓用地在分宗時,，可以設(shè)置共有宗地,。共有宗地不得包含經(jīng)營性用途，以協(xié)商方式確定各自享有的權(quán)利范圍,。

　　第十條  立體空間一級開發(fā)是指在立體復(fù)合開發(fā)用地空間的開發(fā)過程中,，為了滿足施工安全性、經(jīng)濟(jì)性,、開發(fā)效率以及提升城市空間質(zhì)量的需要,，按照立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計和統(tǒng)一建設(shè)的要求，使立體空間具備動工開發(fā)條件的建設(shè)行為,。立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計應(yīng)當(dāng)確保立體空間一級開發(fā)后形成的空間滿足本規(guī)定第七條的要求,。

　　立體空間一級開發(fā)不進(jìn)行土地供應(yīng)，形成的土建預(yù)留工程不具備規(guī)劃性質(zhì),。

　　第十一條  深圳市前海建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱前海建投集團(tuán)）作為前海合作區(qū)一級開發(fā)單位,，履行立體空間一級開發(fā)建設(shè)主體的責(zé)任。前海建投集團(tuán)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)開展立體空間一級開發(fā)工程建設(shè),，對工程投資,、進(jìn)度、安全,、質(zhì)量等進(jìn)行管控,。前海建投集團(tuán)應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式組織實施立體空間一級開發(fā)工程，如確因一體化開發(fā)建設(shè)需要,，經(jīng)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局（以下簡稱前海管理局）同意后可以以零代建費的方式委托給相鄰宗地建設(shè)用地使用權(quán)人實施,，可在相鄰宗地的土地出讓條件中明確代建要求。

　　立體空間一級開發(fā)工程完成后,，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第十三條要求,，由前海管理局進(jìn)行工程驗收。項目竣工驗收合格后,，由前海建投集團(tuán)移交給前海合作區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu),。原則上，前海管理局應(yīng)當(dāng)在立體空間一級開發(fā)工程入庫后1年內(nèi)對其組織供應(yīng),。

　　第十二條  前海合作區(qū)內(nèi)立體空間一級開發(fā)列入前海合作區(qū)的財政投資項目計劃,，按照政府投資項目的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理、建設(shè),。

　　取得立體空間一級開發(fā)后三維宗地的建設(shè)用地使用權(quán)人,，除按規(guī)定繳納地價外，還應(yīng)當(dāng)與前海管理局,、前海建投集團(tuán)簽訂《立體空間一級開發(fā)移交協(xié)議》,，按照《立體空間一級開發(fā)移交協(xié)議》的約定向前海管理局支付土地開發(fā)成本,。

　　第十三條  前海管理局依據(jù)立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計，劃定立體空間一級開發(fā)建設(shè)范圍和工程內(nèi)容,。立體復(fù)合開發(fā)用地空間的整體設(shè)計可由前海管理局組織編制,，也可由其他主體編制。

　　建設(shè)主體應(yīng)在立體空間一級開發(fā)實施空間范圍內(nèi)進(jìn)行工程設(shè)計,。建設(shè)主體可根據(jù)實際需求,，向前海管理局咨詢立體空間一級開發(fā)的規(guī)劃用地情況、立體空間一級開發(fā)工程施工圖設(shè)計意見,，前海管理局可參照相關(guān)規(guī)定向建設(shè)主體出具建設(shè)項目規(guī)劃用地核查意見、建設(shè)工程設(shè)計核查意見,。建設(shè)主體完成施工圖設(shè)計或進(jìn)行施工圖設(shè)計修改,，應(yīng)向前海管理局備案。

　　建設(shè)主體完成施工圖設(shè)計,，依規(guī)定確定施工,、監(jiān)理單位，有保證工程質(zhì)量安全措施的,，可以申請辦理立體空間一級開發(fā)土建工程的施工許可,。立體空間一級開發(fā)工程完成后，由前海管理局按照施工圖進(jìn)行工程驗收,，工程驗收參照現(xiàn)行市政和建筑工程相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

　　立體空間一級開發(fā)工程建設(shè)管理的執(zhí)法部門與執(zhí)法相關(guān)程序，參照前海合作區(qū)現(xiàn)行建設(shè)工程建設(shè)管理執(zhí)法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第三章  立體復(fù)合開發(fā)用地供應(yīng)

　　第十四條  立體復(fù)合開發(fā)用地可以直接或者在實施立體空間一級開發(fā)后,，設(shè)立三維宗地，按照現(xiàn)行相關(guān)土地供應(yīng)政策的規(guī)定進(jìn)行供應(yīng),。

　　第十五條  為了實施法定規(guī)劃,，推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，提高公共服務(wù)供給效率,，對不同用途高度關(guān)聯(lián),、需要整體規(guī)劃建設(shè)、難以分割供應(yīng)的立體復(fù)合開發(fā)用地空間,，可以按照現(xiàn)行相關(guān)土地供應(yīng)政策的相關(guān)要求,，實行整體供應(yīng)。

　　土地供應(yīng)時,，土地用途以立體復(fù)合開發(fā)用地空間的主用途來確定,。作為經(jīng)營性用地的，主用途依據(jù)建筑面積占比確定,；作為非經(jīng)營性用地的（公共利益用地）,，主用途依據(jù)功能重要性確定。依據(jù)建筑面積占比確定的，建筑面積占比最多的用途為主用途,。依據(jù)功能重要性確定的,，法定規(guī)劃確定的主要用途為主用途。確定主用途的結(jié)論和理由應(yīng)當(dāng)寫入供地方案,。

　　以公共開放空間為主用途的立體復(fù)合開發(fā)用地空間,，土地使用權(quán)受讓人為中央國家機(jī)關(guān)（含授權(quán)單位）、省,、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)）或市政府確定的投資主體,，配套的經(jīng)營性用途建筑面積的總和不超過三維宗地水平投影面積的20%的，采取協(xié)議出讓方式供應(yīng),。

　　第十六條  整體供應(yīng)的立體復(fù)合開發(fā)用地空間,，出讓最高年限按照主用途的年限確定，地價測算應(yīng)當(dāng)符合我市地價管理工作規(guī)則的相關(guān)要求,。

第四章  優(yōu)化空間管理

　　第十七條  地上,、地表、地下分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的最終產(chǎn)權(quán)空間范圍以按照規(guī)劃指標(biāo)要求建設(shè)的建（構(gòu)）筑物的實際占用空間（不包含樁基）確定,，采用分階段,、逐步明確的方式核定。

　　第十八條  以劃撥方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)的,，可以依據(jù)規(guī)劃劃定二維或三維的用地預(yù)審與選址意見書,。對于市政線性類項目，建設(shè)單位在完成施工圖設(shè)計后,，向前海管理局申請劃定三維宗地,；對于房建類項目，建設(shè)單位在完成方案設(shè)計后,，向前海管理局申請劃定三維宗地,。前海管理局劃定三維宗地后按建設(shè)用地報批程序進(jìn)行報批。建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后,，前海管理局按規(guī)定向建設(shè)單位核發(fā)劃撥決定書,。

　　第十九條  采取出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，地下空間的權(quán)屬范圍以按照規(guī)劃指標(biāo)要求建設(shè)的建（構(gòu)）筑物的實際占用空間（不包含樁基）確定,。

　　三維宗地可以采用分步核定的方式確定,。在建設(shè)用地使用權(quán)出讓之前，可以依據(jù)規(guī)劃劃定二維宗地圖或者三維宗地圖,，并在建設(shè)用地使用權(quán)合同條款中約定地下空間的出讓范圍為建設(shè)實際占用空間,。項目單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求，在劃定的二維宗地圖或者三維宗地圖范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，建設(shè)實際占用空間不得超出二維宗地圖或者三維宗地圖劃定的范圍,。通過竣工規(guī)劃驗收后,，前海管理局再精細(xì)化核定地下空間實際占用范圍，并按照最終核定的三維宗地簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的補充協(xié)議,。

　　在實際建設(shè)情況符合出讓合同所約定規(guī)劃指標(biāo)的情形下,，建設(shè)實際占用空間小于出讓之前劃定的三維宗地圖范圍的，按出讓合同約定不進(jìn)行地價調(diào)整,，也不予補償,。

　　第二十條  以劃撥或者協(xié)議出讓方式取得三維宗地建設(shè)用地使用權(quán)的城市道路、軌道交通,、綜合管廊（電纜隧道）等線性工程,，符合規(guī)劃、不涉及新增建設(shè)用地和其他已出讓用地,、用地性質(zhì)不變的前提下,，在宗地體積不變或者縮小的情況下，局部空間位移可以超出劃撥決定書或者建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的空間范圍,，但原則上界址點坐標(biāo)位移不得超過5米。局部空間位移在上述限額以內(nèi)的,，由前海管理局直接辦理空間范圍調(diào)整手續(xù),。

　　局部空間位移超過上述限額的，應(yīng)當(dāng)組織專題論證,，結(jié)合具體宗地的技術(shù)條件,，開展專題研究。調(diào)整內(nèi)容需在深圳特區(qū)報或者前海管理局門戶網(wǎng)站等媒體公示,，公示期不少于5個工作日,，公示無異議或者異議經(jīng)妥善處理的，報原批準(zhǔn)用地的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),。批準(zhǔn)后前海管理局按照調(diào)整后的宗地空間,，核發(fā)劃撥決定書補充文件或者簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。

　　因非政府原因引起空間調(diào)整導(dǎo)致宗地地價發(fā)生變化的,，原出讓合同約定的地價大于調(diào)整后的地價的,，差額部分按合同約定不予退還。

　　第二十一條  已供應(yīng)三維宗地因通行,、給水,、排水、采光,、支撐以及建造附屬設(shè)施或者安放臨時附著物等事由,，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人可以按照民法典等法律法規(guī)設(shè)置地役權(quán)。

　　因公共設(shè)施的設(shè)置,、使用和安全等公共利益,，需要進(jìn)出,、通過、穿越相關(guān)土地上空或者地下空間的,，在不對土地權(quán)利人的利益造成損害的前提下,，土地權(quán)利人不得拒絕設(shè)置地役權(quán)，并負(fù)有配合工程實施的義務(wù),。

　　第二十二條  相鄰空間的建設(shè)用地使用權(quán)人之間可以就通行,、給水、排水,、采光,、支撐等建設(shè)用地使用權(quán)行使過程中的相互利用和相互限制情形，進(jìn)行整體互惠性的書面約定,，但約定不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，不得損害公共利益，不得侵犯第三人的合法權(quán)益,。

　　建設(shè)用地使用權(quán)人之間的管理責(zé)任原則上依據(jù)確權(quán)登記的權(quán)利空間范圍進(jìn)行劃分,，但建設(shè)用地使用權(quán)人之間對管理責(zé)任劃分有約定的，應(yīng)當(dāng)從其約定,。

　　第二十三條  因公共利益或者實施城市規(guī)劃的需要,，政府可以依法收回立體復(fù)合開發(fā)用地的全部或者部分空間的建設(shè)用地使用權(quán)。補償標(biāo)準(zhǔn)參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》以及前海合作區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

　　第二十四條  立體復(fù)合開發(fā)用地的建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)按照相關(guān)規(guī)定予以登記,。

第五章  附    則

　　第二十五條  本規(guī)定自2024年2月1日起試行，有效期3年,。