為貫徹落實(shí)《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開(kāi)放方案》精神,，進(jìn)一步規(guī)范前海合作區(qū)土地租賃行為,，促進(jìn)土地靈活、集約利用,，加快要素集聚,，加強(qiáng)深港合作，前海管理局制定了《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地租賃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?，F(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下：

　　一,、起草的背景和必要性

　　前海合作區(qū)成立以來(lái)，為加快片區(qū)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)供給,、激發(fā)城市活力,，前海管理局探索通過(guò)租賃方式對(duì)土地進(jìn)行過(guò)渡性開(kāi)發(fā)，靈活利用未建空地建設(shè)急需設(shè)施，短期內(nèi)迅速增加了商業(yè)辦公,、產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施等空間,，及時(shí)高效地支撐了前海城市發(fā)展需求。2017年1月,，前海管理局印發(fā)《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地租賃管理辦法（試行）》（深前?！?017〕7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法（試行）》）,，并于2019年4月簡(jiǎn)易修訂后繼續(xù)沿用至2022年4月,，為前海合作區(qū)土地租賃提供了基本規(guī)范?！掇k法（試行）》在實(shí)施期間取得了良好成效,，但也存在制度供給難以滿足多樣化需求、收回處置不清晰,、監(jiān)管機(jī)制不健全等問(wèn)題,，需要進(jìn)一步規(guī)范和完善相關(guān)制度。

　　同時(shí),，為彈性應(yīng)對(duì)未來(lái)城市發(fā)展的不確定性,，前海合作區(qū)有必要通過(guò)縮短用地年期的方式預(yù)留一定的高質(zhì)量發(fā)展空間，充分適應(yīng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型空間需求,，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展,。

　　因此，亟需在《辦法（試行）》基礎(chǔ)上進(jìn)一步系統(tǒng)完善前海合作區(qū)土地租賃制度,，健全和優(yōu)化不同租賃方式的適用范圍,、使用期限、土地產(chǎn)權(quán),、到期處置和監(jiān)管等內(nèi)容,，加快急需設(shè)施建設(shè)和服務(wù)供給，推動(dòng)前海合作區(qū)土地管理改革持續(xù)深化,，為不斷拓展深港合作發(fā)展空間提供堅(jiān)實(shí)保障,。

　　二、主要內(nèi)容

　　《辦法》共五章三十四條,，包括總則,、短期租賃、長(zhǎng)期租賃,、監(jiān)督管理和附則,。

　　（一）關(guān)于總體思路

　　《辦法》堅(jiān)持務(wù)實(shí)管用,、符合前海合作區(qū)實(shí)際需求與發(fā)展導(dǎo)向的原則，首先明確了土地租賃的內(nèi)涵和框架體系，然后結(jié)合原有政策基礎(chǔ),，通過(guò)修訂,、銜接和創(chuàng)新的方式，從適用范圍,、供應(yīng)方式,、辦理程序、使用期限,、地價(jià)計(jì)收,、產(chǎn)權(quán)登記、土地權(quán)利,、土地收回和監(jiān)督管理等全過(guò)程管理出發(fā),，構(gòu)建形成系統(tǒng)完善、統(tǒng)一有序的土地租賃政策,。

　　《辦法》明確定義土地租賃是指前海管理局將國(guó)有建設(shè)用地出租給承租人使用,，由承租人與前海管理局簽訂一定年期的土地使用權(quán)租賃合同，并支付租金的行為,，具體形式分為兩類：租賃期限在五年以內(nèi)的短期租賃,；租賃期限在五年以上二十年以下的長(zhǎng)期租賃。其中,，短期租賃在銜接《深圳市國(guó)有建設(shè)用地短期租賃管理辦法》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕7號(hào),，以下簡(jiǎn)稱《市短期租賃辦法》）的基礎(chǔ)上，結(jié)合前海實(shí)際進(jìn)行了調(diào)整,；長(zhǎng)期租賃在《辦法（試行）》基礎(chǔ)上,，根據(jù)前海當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展導(dǎo)向進(jìn)行修訂完善。

　?。ǘ╆P(guān)于適用范圍

　　為防止土地租賃利用無(wú)序,、影響后續(xù)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要明確不同方式的適用范圍,，特別是使用期限較短的短期租賃,，應(yīng)嚴(yán)格控制相應(yīng)準(zhǔn)入范圍。

　　短期租賃用于急需的公共服務(wù)設(shè)施,。經(jīng)調(diào)研,，前海目前對(duì)短期的電動(dòng)車(chē)充電換站等交通設(shè)施和混凝土攪拌站等公用設(shè)施存在急迫需求。因此,，參考《市短期租賃辦法》,，將社會(huì)投資主體組織實(shí)施的急需公共服務(wù)設(shè)施納入短期租賃范圍。同時(shí),，考慮到政府或前海管理局組織實(shí)施的急需公共服務(wù)設(shè)施已不適用臨時(shí)用地,，因此將此類設(shè)施調(diào)整納入短期租賃適用范圍。

　　長(zhǎng)期租賃適用范圍按規(guī)劃用途細(xì)化表述。根據(jù)前海合作區(qū)已開(kāi)展的長(zhǎng)期租賃項(xiàng)目用途,、未來(lái)發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控需求,，明確長(zhǎng)期租賃用途限于前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類、公共配套類和產(chǎn)業(yè)扶持類項(xiàng)目,，并參考《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與導(dǎo)則》（2022版）將《辦法（試行）》關(guān)于用途的導(dǎo)向性表述細(xì)化為具體規(guī)劃用途類型,，同時(shí)明確不得用于住宅、商務(wù)公寓等居住性質(zhì)項(xiàng)目,，進(jìn)一步規(guī)范和明晰了長(zhǎng)期租賃的用途范圍,。

　　（三）關(guān)于辦理程序

　　短期租賃辦理程序參照《市短期租賃辦法》，結(jié)合前海實(shí)際進(jìn)行了細(xì)化調(diào)整,，具體按照“項(xiàng)目可行性論證→項(xiàng)目實(shí)施主體篩選→用地申請(qǐng)→受理審批→方案公示→合同簽訂”的程序辦理,。項(xiàng)目可行性論證、項(xiàng)目實(shí)施主體篩選環(huán)節(jié),，具體由前海管理局內(nèi)相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé),；其中屬于政府投資建設(shè)項(xiàng)目的，由市,、區(qū)政府或前海管理局根據(jù)權(quán)責(zé)清單,，按政府投資建設(shè)項(xiàng)目審批程序開(kāi)展可行性論證、立項(xiàng)及項(xiàng)目實(shí)施主體確定工作,。用地申請(qǐng)受理,、審批、方案公示及合同簽訂等環(huán)節(jié),，具體由前海管理局內(nèi)規(guī)劃土地管理部門(mén)負(fù)責(zé),。

　　長(zhǎng)期租賃辦理程序在《辦法（試行）》規(guī)定基礎(chǔ)上增加了編制項(xiàng)目建設(shè)方案環(huán)節(jié)，明確短期規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，形成“編制項(xiàng)目建設(shè)方案→列入年度計(jì)劃→制定租賃方案→辦理用地手續(xù)→合同簽訂”的程序機(jī)制,，并進(jìn)一步完善了土地租賃方案內(nèi)容，明確將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,、生態(tài)環(huán)境保護(hù)納入租賃方案,。

　　（四）關(guān)于使用期限

　　短期租賃期限不得超過(guò)五年?？紤]到國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、城市近期建設(shè)規(guī)劃等期限為五年，短期租賃不能影響各層次規(guī)劃和計(jì)劃的實(shí)施,，《辦法》明確短期租賃期限不得超過(guò)五年,，與長(zhǎng)期租賃下限相銜接，并且不得續(xù)租,。

　　長(zhǎng)期租賃上限延長(zhǎng)至二十年,。根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于完善國(guó)有土地供應(yīng)管理的若干意見(jiàn)》（深府規(guī)〔2018〕11號(hào)）,，長(zhǎng)期租賃期限上限延長(zhǎng)至二十年；同時(shí),，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》規(guī)定可以簽訂租期五年以上二十年以下土地租賃合同,。因此《辦法》明確長(zhǎng)期租賃期限“最短不少于五年，最長(zhǎng)不超過(guò)二十年”,。

　　（五）關(guān)于地價(jià)計(jì)收規(guī)則

　　短期租賃,、長(zhǎng)期租賃均按照《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》計(jì)收地價(jià),。同時(shí)，結(jié)合前海合作區(qū)實(shí)際,，為發(fā)揮土地租賃區(qū)別于出讓方式的靈活性,，《辦法》允許長(zhǎng)期租賃租金可以逐年繳納，繳納方式和時(shí)間在土地租賃方案及土地租賃公告中明確,，有利于降低企業(yè)用地的資金門(mén)檻,，吸引發(fā)展前景好、資金實(shí)力暫時(shí)不足的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè),，促使企業(yè)將更多資金投入業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng),，更好服務(wù)前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　（六）關(guān)于土地權(quán)利和產(chǎn)權(quán)登記

　　短期租賃土地及地上建（構(gòu)）筑物不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，不得轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租或抵押。短期租賃主要是提供急需的公共服務(wù),，期限短,、用途管控嚴(yán)且以自用為主，有必要明確不得流轉(zhuǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

　　長(zhǎng)期租賃土地及地上建（構(gòu)）筑物可以依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，允許轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押,，但合同另有約定的除外,。長(zhǎng)期租賃主要用于前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和產(chǎn)業(yè)扶持類設(shè)施,，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記及建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定,，土地及地上建（構(gòu)）筑物可以依法登記或處分。同時(shí),，在具體土地供應(yīng)中,，對(duì)于部分不適合登記或處分的長(zhǎng)期租賃用地情形，相關(guān)限制條件將在土地租賃方案中說(shuō)明并在合同內(nèi)予以約定,。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于土地到期處置

　　土地租賃到期土地和建（構(gòu)）筑物的處置,。到期后原則上土地應(yīng)由前海管理局無(wú)償收回，納入儲(chǔ)備土地管理,，地上建（構(gòu)）筑物原則上應(yīng)由承租人自行拆除,。

　　提前或被強(qiáng)制收回土地的處置。由于實(shí)施城市規(guī)劃或者其他公共利益需要,、用地單位遷移或者撤銷(xiāo)停止用地等情形需要提前收回土地的,，明確了土地和建（構(gòu)）筑物的補(bǔ)償方式；由于承租人違反合同約定且拒不改正,，或逾期不交回土地等原因的,，明確由轄區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)按規(guī)定予以查處，土地由前海管理局無(wú)償收回,。

　　主動(dòng)退出土地租賃的處置,。考慮到承租人會(huì)有期滿前主動(dòng)退出土地租賃的情形,，明確了退出時(shí)土地和建筑物的處置方式和地價(jià)退還規(guī)定,。

　　（八）關(guān)于監(jiān)督管理

　　通過(guò)鏈接公共信用強(qiáng)化土地監(jiān)管,，建立用地履約行為與企業(yè)信用的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,。以用地合同內(nèi)容為監(jiān)管核心確定用地違規(guī)違約行為，相關(guān)履約信息將納入前海公共信用平臺(tái),，并與市公共信用信息管理系統(tǒng)關(guān)聯(lián),，通過(guò)平臺(tái)公示等方式約束用地主體違規(guī)違約行為，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信責(zé)任主體實(shí)施信用懲戒,，解決過(guò)去對(duì)此類行為監(jiān)管乏力的問(wèn)題,。同時(shí)，按照全過(guò)程信用管理的要求,，允許符合條件的承租人進(jìn)行信用修復(fù),，保障良好市場(chǎng)秩序。

　?。ň牛╆P(guān)于政策銜接

　　《辦法（試行）》已于2022年4月25日到期失效,，為確保《辦法》出臺(tái)后新舊政策順利過(guò)渡和已開(kāi)展土地租賃項(xiàng)目有序?qū)嵤?，明確了《辦法》實(shí)施前已簽訂土地使用權(quán)租賃合同的,，從其約定，無(wú)約定或約定不明的,，按照新的規(guī)定執(zhí)行,。此外，考慮到土地租賃與城市更新,、土地整備等存量開(kāi)發(fā)政策存在較大差異,，《辦法》明確土地在租賃期間不得納入城市更新單元計(jì)劃和土地整備計(jì)劃,。

　　專此解讀。