為規(guī)范既有非居住房屋改建為保障性租賃住房（以下簡稱“非居改?！保┬袨椋袑嵲黾颖Ｕ闲宰赓U住房供給,，有效緩解新市民,、青年人的階段性住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號，以下簡稱國辦22號文),、《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號,，以下簡稱省府辦39號文）及《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)<關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號，以下簡稱深府辦函23號文）等文件規(guī)定,，市住房建設局,、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合制定了《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)就相關重點問題進行政策解讀,。

　　一,、政策起草的背景是什么？

　?。ㄒ唬┴瀼芈鋵崌?、省,、市工作部署的需要,。國辦22號文允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館,、廠房,、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房,。省府辦39號文要求各地出臺“非居改?！本唧w工作指引及激勵措施。深府辦函23號文提出利用“非居改?！鼻?，加大保障性租賃住房房源供給。

　?。ǘ┩七M保障性租賃住房建設籌集的需要,。根據《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”期間,，將建設籌集40萬套（間）保障性租賃住房,。為完成上述目標，有必要用好既有非居住房屋改建渠道,，加強規(guī)范引導,，加快房源籌集。

　?。ㄈ﹥?yōu)化閑置非居住用房資源配置的需要,。在我市產業(yè)轉型升級步伐加快、數(shù)字經濟蓬勃發(fā)展背景下,，部分區(qū)域商辦用房等出現(xiàn)空置,，可通過“非居改保”盤活閑置非居住房屋，優(yōu)化資源配置,。

　　二,、哪些既有非居住房屋可以改建？

　　閑置和低效利用的商業(yè),、辦公,、旅館（酒店）、廠房,、研發(fā)用房,、倉儲、科研教育等非居住存量房屋可按規(guī)定改建,。其中,，產業(yè)用房改建應在保障產業(yè)發(fā)展需求前提下進行；但對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾,、污染或者安全隱患的工業(yè)用地和存放易燃,、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的既有產業(yè)用房不得實施改建。

　　三,、“非居改?！睉裱男┰瓌t？

　?。ㄒ唬┖侠磉x址,、供需匹配。重點在就業(yè)崗位集中片區(qū)以及交通便捷區(qū)域實施,。

　?。ǘ┦袌鲞\作、政策支持,。由市場主體實施改建并運營,，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質,、土地使用年限以及原已批規(guī)劃許可文件,，不補繳土地價款，并按照規(guī)定享受專門支持政策,。

　?。ㄈ┦屑壗y(tǒng)籌、區(qū)級實施,。市住房建設部門牽頭制定完善政策,，區(qū)政府引導、督促企業(yè)規(guī)范實施改建,。

　　四,、改建項目可以享受哪些政策優(yōu)惠,？

　　（一）用作保障性租賃住房期間,，不改變土地使用性質,，不需補繳土地價款。

　?。ǘ┌凑铡蛾P于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號）,、《深圳市住房和建設局 國家稅務總局深圳市稅務局關于實施住房租賃稅收優(yōu)惠政策有關事項的通告》等規(guī)定，享受增值稅,、房產稅等優(yōu)惠政策,。

　　（三）按照《中國銀保監(jiān)會 住房和城鄉(xiāng)建設部關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》（銀保監(jiān)規(guī)〔2022〕5號）等規(guī)定,，享受針對性金融產品和服務等金融支持政策,。

　　（四）改建后的保障性租賃住房用水,、用電,、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

　?。ㄎ澹┌匆?guī)定享受中央和地方財政補助資金支持,。

　　五、“非居改?！毙铦M足哪些條件？

　　滿足下列條件的,，房屋所有權人或者其委托的專業(yè)化住房租賃企業(yè)等市場主體可以提出申請：

　?。ㄒ唬┚哂胁粍赢a權屬證書，且房屋用途為商業(yè),、辦公,、旅館（酒店）、廠房,、研發(fā)用房,、倉儲或者科研教育等。

　?。ǘ┎淮嬖诓榉獾怯?、異議登記等情形；存在抵押登記等他項權益的,，應當取得所有他項權益人同意,。

　　（三）未被納入城市更新單元計劃,、棚戶區(qū)改建計劃,、土地整備計劃和房屋征收計劃。

　　（四）商業(yè),、辦公,、旅館（酒店）、科研教育,、研發(fā)用房以棟,、座或者相對獨立的整層為單位改建，廠房,、倉儲用房以棟或者座為單位改建,。單個項目改建總建筑面積不低于1000平方米。

　?。ㄎ澹┧谧诘卮嬖趦蓚€以上共有人的,，需經全體共同共有人或者占份額2/3以上按份共有人同意；存在建筑物區(qū)分所有權的,，需由宗地內專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決,，并取得參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意改建。

　　六,、“非居改?！庇心男└慕ㄒ螅?/strong>

　?。ㄒ唬┙Y構安全,。涉及拆改、變動房屋結構的項目應進行房屋安全鑒定,；不涉及拆改,、變動房屋結構的，應委托設計單位對原結構設計是否滿足改建后安全使用要求進行復核,，經復核,，不滿足改建后安全使用要求的，需進行房屋安全鑒定,。

　?。ǘ┫腊踩８慕椖堪凑詹坏陀诜亲≌悾ü⒒蛘咚奚幔┚幼〗ㄖ南嚓P標準和防火要求進行設計,、施工,，并按規(guī)定辦理消防審查備案手續(xù)。新舊消防技術標準的適用參照《關于開展既有建筑改造利用消防設計審查驗收試點的通知》（建辦科函[2021]164號）有關規(guī)定執(zhí)行,。

　?。ㄈ┰O計施工技術標準。改建項目中建筑面積70平方米以下的套（間）占比原則上不低于80%,。改建為宿舍形式的,，應執(zhí)行《宿舍建筑設計規(guī)范》或《旅館建筑設計規(guī)范》及相關標準,。鼓勵按照國家及本市裝配式裝修標準和規(guī)范進行室內裝配式裝修。

　?。ㄋ模┧姎庠O施,。改建項目實行抄表到戶；按層改建且經認定確實不具備抄表到戶條件的,，可不抄表到戶,，但應當實行分戶計量。符合優(yōu)質飲用水入戶工程改建條件的,，應按照我市優(yōu)質飲用水相關要求改建,。供水、排水的改建應考慮市政設施的承載力,，實行雨污分流,。

　　（五）環(huán)保衛(wèi)生,。改建后的保障性租賃住房應當具備良好的衛(wèi)生,、通風等基本居住條件；改建后首次出租的,，應委托具有資質的第三方檢測機構按照《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制標準》（GB50325-2020）進行室內環(huán)境污染物濃度檢測,，符合規(guī)定且驗收合格后方可對外出租。

　?。┕?jié)能與綠色改建,。改建后的門窗等圍護結構以及設施設備，應滿足現(xiàn)行建筑節(jié)能的規(guī)范要求,。以棟為單位改建的項目應當按照《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141）進行改建,，至少達到綠色改造一星級要求。

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)規(guī)范。改建后的保障性租賃住房所在的物業(yè)管理區(qū)域,，應當具備物業(yè)管理用房,，并按規(guī)定實施物業(yè)管理。如果改建房屋所在的物業(yè)管理區(qū)域已具備相應的物業(yè)管理用房,，可予以沿用,。

　　七、申請“非居改?！毙枰峤荒男┎牧?？

　　（一）書面申請書,。

　?。ǘ┥暾埲松矸莶牧希?/p>

　　1.申請人是房屋所有權人的,，屬于自然人的應當提交本人有效身份材料，屬于企事業(yè)單位的應當提交營業(yè)執(zhí)照,、法人證書以及法定代表人或者負責人的有效身份材料,；

　　2.申請人是受委托的住房租賃企業(yè)等市場主體的，應當提交受托企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,、法定代表人有效身份材料以及房屋所有權人有效身份材料和同意改建的書面材料,；

　　3.申請人委托代理人辦理的，還需提供申請人授權委托書,、代理人有效身份材料,。

　　（三）不動產權屬證書,。

　?。ㄋ模┐嬖诘盅旱怯浀人棛嘁娴模峤凰兴棛嘁嫒说纳矸莶牧霞巴飧慕ǖ臅嬉庖?。

　?。ㄎ澹└慕椖克谧诘卮嬖趦蓚€以上共有人或者建筑物區(qū)分所有權的，提交法律規(guī)定數(shù)量的共有人或者業(yè)主同意改建的書面意見,。

　?。└慕ㄔO計圖紙，包括項目改建平面圖,、剖面圖以及消防,、供排水、電路,、燃氣分析圖等必要詳圖,；改變建筑外立面的，需提供立面圖,。

　?。ㄆ撸┓课莅踩b定報告或者原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位對擬改建房屋原結構設計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見。

　?。ò耍┏兄Z書,，內容包括但不限于擬改建房屋所有權和使用權來源合法、不存在依法應當停止使用或者整體拆除的情況,、項目運營期間不改變保障性租賃住房用途,、項目停止運營后依法依約處理房屋租賃關系等事項以及因此引起的糾紛、訴訟等,。

　　八,、改建項目如何認定？

　?。ㄒ唬┥暾埲讼蝽椖克谳爡^(qū)住房建設部門提交規(guī)定的材料進行申請,。

　?。ǘ﹨^(qū)住房建設部門受理申請后，將申請材料分送相關單位核查,，經核查滿足條件的,，區(qū)住房建設部門提請區(qū)政府組織相關單位聯(lián)合初審；初審通過的,，報市領導小組辦公室,。

　　（三）市領導小組辦公室組織相關單位提出復核意見,，并報市領導小組審議,；審議通過后，由區(qū)政府出具保障性租賃住房項目認定書,。項目認定書有效期原則上為6年,，期滿后符合條件的可續(xù)期。

　　九,、改建項目如何辦理建設工程施工許可,？

　　建設單位按照規(guī)定將設計單位出具的施工圖設計文件、房屋結構安全復核意見等材料上傳至深圳市建設工程勘察設計管理系統(tǒng)后,，憑項目認定書,，參照未改變建設工程規(guī)劃許可的二次裝修工程相關要求，向區(qū)住房建設部門辦理建設工程施工許可手續(xù),。改建項目工程設計,、施工、監(jiān)理,、檢測等活動應當遵循建設工程質量安全管理等有關規(guī)定,。

　　十、改建項目如何驗收,？

　　改建項目竣工并且經申請人組織竣工驗收后,，由申請人提出申請，相關單位按照《深圳市建設工程竣工聯(lián)合（現(xiàn)場）驗收管理辦法》有關規(guī)定進行竣工聯(lián)合驗收,；竣工聯(lián)合驗收時,，區(qū)住房建設部門委托具有資質的第三方檢測機構對改建項目室內環(huán)境污染物濃度進行監(jiān)督抽檢，且抽檢數(shù)量不得少于3間,。

　　十一、改建項目運營有何要求,？

　?。ㄒ唬┻\營期限。保障性租賃住房通過竣工聯(lián)合驗收后方可投入使用,，引導持續(xù)經營6年以上,。

　?。ǘ┯猛鞠拗啤Ｓ米鞅Ｕ闲宰赓U住房期間,，按照我市保障性租賃住房管理相關規(guī)定進行管理,，不得上市銷售或變相銷售，不得擅自改變保障性租賃住房用途,。

　?。ㄈ┡渥鈱ο蟆８慕ê蟮谋Ｕ闲宰赓U住房面向本市的新市民,、青年人等群體出租,。

　　（四）租金標準,。租金確定和調整按照我市保障性租賃住房相關規(guī)定執(zhí)行,。

　　（五）告知學位配套情況,。各區(qū)在項目認定時統(tǒng)籌考慮學位配套問題,。出租人在出租前書面告知承租人房屋的學位配套情況并作為住房租賃合同附件。

　　十二,、項目改建后能否退出,？

　　（一）退出情形,。改建項目有效期屆滿未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未經審核通過的,，注銷項目認定；自竣工聯(lián)合驗收通過之日起已運營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續(xù)6個月以上的,，可以申請變更或者注銷項目認定,。

　　（二）退出流程,。房屋所有權人提交規(guī)定的材料,，區(qū)住房建設部門審核后報區(qū)政府核發(fā)變更或者注銷項目認定文件。

　?。ㄈ┩顺鲇绊?。項目注銷后，改建后的房屋應恢復為原用途使用,，并取消其民用水,、電、氣價格優(yōu)惠,，不再享受國家對保障性租賃住房的專門支持政策,。

　　十三、《通知》發(fā)布前已改建項目如何申請認定,？

　?。ㄒ唬┻m用情形,。《通知》發(fā)布前將具有不動產權屬證書的商業(yè),、辦公,、旅館（酒店）、廠房,、研發(fā)用房,、倉儲或者科研教育等既有非居住房屋（不含經依法處理取得產權的農村城市化歷史遺留違法建筑）改建為租賃住房的項目。

　?。ǘ┱J定程序,。區(qū)政府可參照《通知》要求組織評估，對符合規(guī)劃原則,、結構安全,、消防安全等要求的，按規(guī)定程序報經市領導小組同意后,，由區(qū)政府出具項目認定書,；其中，在國辦22號文發(fā)布之日前改建的項目,，須經規(guī)劃土地監(jiān)察機構處理并確定可以繼續(xù)使用,，方可按照前述規(guī)定出具項目認定書。