各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是貫徹以人民為中心的發(fā)展思想的具體舉措,，是基本的民生保障工程和事關全局的發(fā)展工程,，也是深入貫徹新發(fā)展理念和促進高質量發(fā)展的有效手段。為進一步完善我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作機制,，做好改造工作,，推動惠民生擴內需，切實提高人民群眾的獲得感,、幸福感,、安全感，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于印發(fā)〈關于推動城鄉(xiāng)建設綠色發(fā)展的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2021〕37號）,、《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）,、《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）等文件規(guī)定，經市政府同意,，結合我市實際制定本實施意見,。

　　一、總體要求

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　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹黨的二十大精神和中央城市工作會議精神，落實黨中央,、國務院和省委,、省政府關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一系列決策部署，踐行“人民城市人民建,，人民城市為人民”重要理念,，認識、尊重和順應城市發(fā)展規(guī)律,，堅持以人為本,、科學發(fā)展、改革創(chuàng)新,、依法治市,，轉變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系,，提高城市治理能力,，助力打造宜居、樞紐,、韌性,、智慧城市。立足新發(fā)展階段,、貫徹新發(fā)展理念,、構建新發(fā)展格局，落實碳達峰,、碳中和目標任務,，促進城市綠色發(fā)展，完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類配套設施,，補齊短板,、優(yōu)化功能、提升環(huán)境,，解決好群眾最關心最直接最現實的問題,，不斷提升城市環(huán)境質量、人民生活質量,、城市競爭力,，努力把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)打造成居住舒適、生活便利,、環(huán)境優(yōu)美,、安全和諧的綠色宜居社區(qū)，進一步打造民生幸福標桿,。

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　　政府統(tǒng)籌，多方參與,。堅持政府引導與居民自愿相結合,，完善群眾參與機制，激發(fā)居民主動性,、積極性,，堅持市級統(tǒng)籌與屬地負責相結合,，明確市級推動,、區(qū)級組織、街道實施的責任分工,，因地制宜,、一區(qū)一策，鼓勵社會資本,、社會力量參與改造運營,，實現決策共謀、發(fā)展共建,、建設共管,、效果共評、成果共享,。

　　保護優(yōu)先,，歷史傳承。堅持做好歷史文化遺跡,、歷史風貌區(qū),、歷史建筑、古樹名木等保護修繕與活化利用工作,，在改善居住條件,、提升環(huán)境品質的同時，展現城市特色,，傳承歷史文脈,。

　　區(qū)域統(tǒng)籌，有機更新,。堅持“留改拆”有機結合,，以保留改造提升為主，統(tǒng)籌做好區(qū)域規(guī)劃,、空間優(yōu)化,、功能轉化等工作，堅持整體與局部相協(xié)調,，統(tǒng)籌規(guī)劃,、建設,、管理三大環(huán)節(jié)，在片區(qū),、社區(qū)及有條件的小區(qū)實施“微改造”和“混合改造”,，完善社區(qū)公共配套設施和服務設施。

　　試點先行,，壓茬推進,。堅持先易后難，能夠馬上解決的問題立即解決,，復雜問題或難點問題明確近期,、中期和遠期目標，分階段解決,。堅持重點突破,、以點帶面，從局部到整體逐步推進,。

　　黨建引領,，建管并重。堅持黨建引領與群眾共建共治共享相結合,，將基層黨組織建設與社區(qū)治理能力建設融入改造過程,，持續(xù)完善物業(yè)管理模式、管理規(guī)約,、居民議事規(guī)則等,，構建長效管理機制，促進基層治理模式創(chuàng)新,，實現一次改造,、長期保持。

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　　2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架,、政策體系和工作機制,，建立完善類、提升類改造長效機制,。到“十四五”期末,，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎類改造，選擇具備條件的小區(qū),、社區(qū),、片區(qū)開展完善類、提升類改造,，加快推動實現“住有宜居”,。

　　二,、明確改造范圍及內容

　　（一）明晰改造工作范圍,。

　　“十四五”期間,，本市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作范圍主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善,、配套設施不健全,、群眾改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）。符合要求的國有企事業(yè)單位自建或混建,、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū),，按照屬地原則納入改造范圍。同時,，各區(qū)可結合實際情況將2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入改造范圍,。已納入拆除重建類城市更新項目拆除范圍的,、已納入土地整備實施項目的不得納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍,。

　　（二）合理確定改造內容,。

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新范疇,，在依法依規(guī)且保持小區(qū)用地現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建,、加建,、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進行改造,。改造內容可分為三類,，即基礎類、完善類,、提升類,。基礎類要發(fā)揮財政資金的主導作用,，做到應改盡改,；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改,；提升類要按照政府引導,、市場化運作的模式，做到能改則改,。

　　1．基礎類,。為滿足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面,、外墻,、樓梯等公共部位維修等,。其中，市政配套基礎設施改造提升包括小區(qū)內部及與小區(qū)聯系的供水,、排水,、供電、弱電,、道路,、供氣、消防,、安防,、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施,，以及光纖入戶,、架空線規(guī)整（入地）等。改造提升時應充分滿足綠色,、節(jié)能,、低碳等理念。

　　2．完善類,。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求,，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造,、有條件的樓棟加裝電梯,、探索實施城市第六立面提升、建筑屋面平改坡等,。其中,，環(huán)境及配套設施改造建設包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化,、照明等環(huán)境,，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、兒童友好設施,、無障礙設施,、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施,、文化休閑設施,、體育健身設施、步行慢道,、物業(yè)用房等配套設施,。

　　3．提升類。為豐富社區(qū)服務供給,、提升居民生活品質,，立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的改造內容,，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施,、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施,、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施,，以及養(yǎng)老,、托育、助餐,、家政保潔,、便民市場、便利店,、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施,。

　　三、健全組織實施機制

　?。ㄒ唬┙⒔∪y(tǒng)籌協(xié)調機制,。

　　1．構建工作管理架構。按照市政府牽頭統(tǒng)籌,、區(qū)政府具體落實的工作機制,，各區(qū)政府（大鵬新區(qū)管委會）應參照市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組（以下簡稱市領導小組）的架構，成立轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組,，深汕特別合作區(qū)管委會可參照成立轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組（以下簡稱轄區(qū)領導小組）。各區(qū)政府（含大鵬新區(qū)管委會,、深汕特別合作區(qū)管委會,，下同）應保障轄區(qū)領導小組日常工作經費，構建形成轄區(qū)住建部門統(tǒng)籌,、各街道辦事處組織實施,、各有關部門密切配合的工作機制，共同解決重點難點問題,，推動改造項目順利實施,。

　　2．調查摸清改造底數。各區(qū)應統(tǒng)籌街道辦事處持續(xù),、動態(tài)開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造調查摸底工作,，掌握現狀問題，摸清改造需求和重點,。根據規(guī)劃和小區(qū)現狀,，結合居民意愿、改造需求,、地區(qū)發(fā)展需要等,，評估按需改造后的影響,。在此基礎上，結合本區(qū)財政承受能力,，形成項目儲備庫,。各街道辦事處優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高,、有出資意愿,、提前建立后續(xù)管養(yǎng)基金的小區(qū)實施改造。

　　3．科學編制規(guī)劃計劃,。各區(qū)應結合前期摸底情況和項目儲備庫,，編制本轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年規(guī)劃（2023－2025年），確定轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的總體目標,、發(fā)展方向,。各區(qū)應結合居民改造意愿，每年向市領導小組辦公室申報本轄區(qū)下一年度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造需求,，并由市領導小組組織審查,，確定各轄區(qū)下一年度項目安排和資金預算，編制改造計劃,，報市政府審定后,，由市領導小組發(fā)文明確。

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　　1．實行初步方案公示。各街道辦事處應委托設計咨詢單位結合專項工程實施需求,、居民改造需求和小區(qū)長效管理需求,，對納入計劃的項目編制初步改造方案，并由所在街道在項目范圍內對初步改造方案組織廣泛公示,。鼓勵各區(qū)邀請顧問單位進社區(qū)參與改造和方案評審,，從設計源頭提升項目品質。

　　2．開展聯合快速審批,。結合我市工程審批制度改革,，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方案聯合審查和快速審批機制。各審批部門應進一步精簡手續(xù)和材料,，明確辦理時限,，實現改造項目申報常態(tài)化。

　　3．健全項目管理機制,。各區(qū)落實主體責任,，統(tǒng)籌制定轄區(qū)項目管理機制、滾動更新項目儲備庫，提前謀劃,、靠前部署,。明確項目實施主體，鼓勵采用EPC（工程總承包）,、企業(yè)代建,、BOT（建設－經營－轉讓）、轄區(qū)政府相關部門作為項目業(yè)主等多種模式,，保障項目有序實施,。

　　4．專營單位參與改造。電力,、供水,、排水、燃氣,、通信,、廣電等專營單位，要積極支持和配合有關部門,，優(yōu)先按照相關標準和規(guī)定,，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)相關設施改造和養(yǎng)護。綜合考慮地下管線布埋,，明確專業(yè)管線改造工程標準,、資金來源、施工組織及改造完成后的維修,、養(yǎng)護責任等,，充分結合新技術、新科技,、新材料,，減少施工時間、延長基礎設施使用年限,。加強涉企收費檢查，禁止收取不合理費用,。

　　5．強化項目過程監(jiān)督,。項目實施主體要嚴格按照相關法律法規(guī)和規(guī)范標準做好申報并組織實施。轄區(qū)住建部門及街道辦事處應根據城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的特點,，對工程全過程進行監(jiān)管,。發(fā)揮社會監(jiān)督力量，鼓勵具有技術特長的居民參與工程監(jiān)督,，鼓勵引入第三方機構提供全過程技術咨詢服務,。

　　6．實施推進聯合驗收。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目應按照相關規(guī)定組織驗收，如涉及多個行政驗收部門的,，應按規(guī)定實施現場聯合驗收,，聯合驗收工作可邀請社區(qū)工作站（居民委員會）、居民代表參與,。

　?。ㄈ┩晟坪罄m(xù)長效管理機制。

　　1．創(chuàng)新小區(qū)治理模式,。各街道辦事處應加強黨建引領,，結合改造工作，同步建立健全“基層黨組織領導,，社區(qū)工作站（居民委員會）配合,，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參與”的聯席會議機制,，引導居民協(xié)商確定改造過程重大事宜及改造后小區(qū)的管理模式,、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果,，并結合消防,、治安及公共衛(wèi)生事件等需要，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的后續(xù)長效管理,。

　　2．明確管養(yǎng)維護責任,。對于加裝電梯、增設立體停車庫及新建其他服務設施的小區(qū),，各街道辦事處應督促相關業(yè)主依法建立并落實有關設施的維護保養(yǎng)和定期檢查制度,。優(yōu)先委托小區(qū)物業(yè)管理單位開展有關維護保養(yǎng)和定期檢查，保障后續(xù)運行安全,，可通過設施附帶的新增收益,、業(yè)主自籌等途徑解決維護保養(yǎng)費用問題。無物業(yè)管理的小區(qū),，可探索委托其他具備相應能力的單位作為管家,，落實維護保養(yǎng)和定期檢查制度。搭建智慧物業(yè)管理服務平臺,，加強社區(qū)智慧化建設管理,，為群眾提供便捷服務。

　　3．拓寬公共收益渠道,。各街道辦事處應結合實際,，整合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內及周邊存量閑置房屋等空間資源，利用經過改造治理的房屋及架空層等空間,，完善小區(qū)配套服務,，發(fā)展新型社區(qū)服務業(yè)態(tài),，新增服務設施帶來的收益應用于社區(qū)小區(qū)運維。

　　四,、構建資金共擔機制

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　　1．財政支出參與改造,。對水,、電、氣,、通信等專營領域基礎類改造內容,，由專營單位組織實施，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專營單位,，由其負責后續(xù)維護管理,。其他基礎類改造，主要由各區(qū)政府投資并組織實施,。完善類,、提升類改造，應充分發(fā)揮政府資金的引導作用,，有效吸引社會資本參與,，落實居民合理出資。對國有產權小區(qū)進行改造的,，鼓勵原產權單位和管理單位共同出資或管理單位單獨出資參與改造,。

　　2．落實獎勵補貼支持。加大財政支持力度,，市,、區(qū)財政均實施政策性補貼，市,、區(qū)財政要按照事權劃分保障資金,。對社會資本投入且改造后達到一定標準條件的完善類、提升類改造項目,，按照2萬元/戶的標準補貼,，專款專用于該改造項目,，市,、區(qū)財政各承擔50%（加裝電梯等已明確補貼標準和方式的，按照有關規(guī)定執(zhí)行）,。對區(qū)財政投資且改造后達到一定標準條件的項目，市財政按照區(qū)財政投資的50%予以獎勵,。上述有關獎勵補貼申領條件另行制定,。

　　3．善用上級資金補助。鼓勵各區(qū)積極申請中央財政補助、中央預算內投資,、省級資金補助和發(fā)行地方政府專項債券籌集改造資金,，提前部署，做好準備,，在規(guī)定時限內做好申報,，并嚴格落實資金投向和使用要求，加強資金使用審計監(jiān)督力度,。

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　　1．建管一體項目自平衡,。各街道辦事處可結合小區(qū)業(yè)主意愿,，通過投資、設計,、建設,、運營、管理等要素組合運作,，引入市場化管理平臺加快推進,，實現改造項目建管一體化。在居民同意開發(fā)運營機制,、土地使用權屬,、利益分配方案的前提下，允許將建筑增量用于經營,。探索采用合同能源管理模式對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實行綠色節(jié)能改造,。

　　2．統(tǒng)籌聯動區(qū)域大平衡。鼓勵各區(qū)采用項目組合實施,、聯動改造,、異地平衡的方式，統(tǒng)籌城中村綜合整治,、拆除重建類城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步實施,，統(tǒng)一引入社會資本作為實施主體，加強服務設施,、公共空間共建共享,。

　　（三）合理落實居民出資責任,。

　　1．合理出資改造公共區(qū)域,。按照“誰受益、誰出資”的原則,，引導居民從“要我改”轉變?yōu)椤拔乙摹?，通過直接出資,、使用住房公積金、使用物業(yè)專項維修資金,、捐資捐物,、投工投勞等方式出資出力參與公共區(qū)域的改造修繕。

　　2．鼓勵出資提升專有部位,。鼓勵居民結合公共區(qū)域改造出資同步進行戶內改造,、裝飾裝修及家電更新，加快實現戶內空間布局合理化,、家居產品智能化,，進一步提高生活質量，社會資本可結合居民意愿介入參與,。

　　五,、落實配套支持政策

　　（一）健全完善規(guī)劃政策,。

　　1．片區(qū)聯動綜合改造,。綜合考量片區(qū)、社區(qū),、小區(qū)基礎配套情況,，推進距離近、但分屬不同管理主體的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行聯動改造,，強化片區(qū)內零星閑散土地資源和地下空間的利用,，合理使用小區(qū)架空層等現有空間資源，做好公共配套和相關基礎設施配建,，實現片區(qū)服務設施,、公共空間等共建共享。在符合區(qū)域發(fā)展導向的前提下,，按照區(qū)域評估情況,，在滿足服務配套和城市安全要求、落實公共要素和全生命周期管理的基礎上,，允許對用地,、建筑容量及建筑高度進行適度調整，在日照,、間距,、退讓等技術規(guī)范及控制指標上適度放寬。

　　2．統(tǒng)籌利用存量資源,。探索在小區(qū),、社區(qū)、片區(qū)內征收拆除部分建筑或設施,，利用新增用地空間,，直接增設公共服務設施,。對部分低利用率的既有公共服務設施和危險房屋，可以拆除重建,。其中，既有公共服務設施可結合片區(qū)需求重新核定建設規(guī)模,；危險房屋在滿足回遷的基礎上,，底層可增加公共服務用房，改造后的建筑底層為非居住用途的,，計算建筑間距時可將底層高度扣除,，原則上拆建比不宜大于2。

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　　1．挖掘土地資源潛力。出臺支持片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造,、低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃,、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。在確保安全且征得居民同意的前提下,，用于改善原住戶居住條件,、完善公益性配套設施的建筑增量，免予辦理用地手續(xù),，不再增收土地價款,。

　　2．新增設施權屬分配。鼓勵利用存量房屋或通過拆除違建,、私房置換,、加建裝配式臨時建筑等方式增建急需的公共服務設施。小區(qū)內新建,、改擴建公共服務和社會服務設施,，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法,，引導居民等相關權利主體協(xié)商投資受益分配,、設施使用情況及經營年限等內容。僅增加樓梯,、電梯,、連廊、配電房等輔助性公用設施的面積,，不作為后續(xù)拆除重建類城市更新等工作的補償面積,。

　　（三）明確改造建設標準,。

　　出臺改造技術指引,。結合綠色,、智慧、節(jié)能,、低碳等理念,，因地制宜制定出臺改造技術指引，落實市委,、市政府關于碳達峰,、碳中和的重要部署。鼓勵綜合運用物防,、技防,、人防等措施滿足安全需要，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中探索應用新技術,、新產品,、新方法。改造后的綠化率,、機動車停車位數量,、既有民防工程防護能力，原則上不得低于原有水平,。

　?。ㄋ模┞鋵嵍愘M減免政策。

　　1．抵扣專營單位稅費,。專營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發(fā)生的費用，符合條件的,，可以作為該設施設備的計稅基礎,，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用,，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除,。

　　2．支持公共服務產業(yè)。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中,，為社區(qū)提供養(yǎng)老,、托育、家政等服務的機構,，提供養(yǎng)老,、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,，并減按90%計入所得稅應納稅所得額,；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產,、土地,，可按現行規(guī)定免征契稅、房產稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費,、不動產登記費等。

　?。ㄎ澹┨剿鲃?chuàng)新金融政策,。

　　1．獲取多元融資支持。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券,、項目收益票據等進行債券融資,，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務,。鼓勵商業(yè)銀行加大產品和服務創(chuàng)新力度,，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下,，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持,。支持商業(yè)銀行等機構創(chuàng)新金融產品，改善金融服務,，為改造項目及居民戶內改造提供融資支持,。

　　2．探索成立專項基金。探索政府指導,，試點建立專項基金,，將維修資金的收益、部分改造后的增量收益,、片區(qū)城市服務收入,、改造后受益主體（居民）出資及資本市場資金等納入，可由出資主體或具備能力的企業(yè)進行管理,，長期存續(xù),，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

　　六,、強化組織保障

　?。ㄒ唬┙⒖己硕睫k機制。各區(qū)應當加強組織協(xié)調,，明確項目實施進度,，督促項目按時開工。市領導小組辦公室（市住房建設局）委托專業(yè)機構對改造工程成效和長效管理機制執(zhí)行情況進行綜合評估,，建立評估狀況與各級財政獎補掛鉤的激勵機制,，倒逼落實后續(xù)長效管理,，并對各區(qū)、各有關部門的改造工作進行督辦,。

　?。ǘ┞鋵崒俚毓芾碡熑巍８鲄^(qū)要落實主體責任,，健全工作機制,，調動各方資源抓好組織實施，落實好各項配套支持政策,，打造轄區(qū)示范項目,、亮點項目、網紅打卡點,。各區(qū)住建部門負責統(tǒng)籌指導轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作,，區(qū)級相關職能部門要主動服務、優(yōu)化程序,，為改造提供高效的行政服務環(huán)境,。各街道辦事處要提高政治站位，落實屬地管理責任,，具體做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關工作,，如期完成工作任務，實現工作目標,。

　?。ㄈ┘訌娸浾撔麄饕龑А８鲄^(qū),、各有關部門要加強新聞宣傳,，向市民群眾普及習近平總書記“防止盲目的大拆大建，要切實傳承好歷史文脈”指示精神,，營造“共商共建共治共享”的社會氛圍,。完善信息公開制度，讓市民群眾及時了解有關法規(guī)政策和工作進展,。尊重市民群眾的選擇權,、參與權、知情權和監(jiān)督權,，依托基層溝通協(xié)商平臺,，及時回應群眾關切。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2022年12月23日