為加快推進土地整備工作，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應(yīng),，加強規(guī)劃實施，推動土地集約節(jié)約利用,，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型,，我局于2018年經(jīng)市政府常務(wù)會審批后印發(fā)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號，以下簡稱《管理辦法》），《管理辦法》有效期為5年,，將于2023年8月9日到期,。經(jīng)研究，根據(jù)工作需要,，擬根據(jù)《深圳市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》第三十三條規(guī)定發(fā)布續(xù)期通知?，F(xiàn)解讀如下：

　　一、《管理辦法》續(xù)期背景

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行《管理辦法》即將到期,。《管理辦法》有效期為5年,，將于2023年8月9日到期,。

　　（二）對現(xiàn)行《管理辦法》續(xù)期使用是我市土地整備工作需要,。我市還有一批重大產(chǎn)業(yè)項目,、重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、“工業(yè)上樓”項目需通過該土地整備利益統(tǒng)籌政策落實用地空間,，為保障土地整備利益統(tǒng)籌工作的延續(xù)和已立項整備項目的順利推進,，需對現(xiàn)行《管理辦法》續(xù)期使用，續(xù)期3年,。

　　二,、重新發(fā)布的《管理辦法》是否對政策文本進行修改？本次政策續(xù)期不涉及政策文本內(nèi)容的修改,。

　　三,、《管理辦法》預(yù)期達到什么效果？

　　《管理辦法》立足于解決公共基礎(chǔ)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目實施難題,，加快解決土地歷史遺留問題,，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位,、相關(guān)權(quán)益人等多方共贏,，促進城市整體利益實現(xiàn)。預(yù)期政策效果主要有三個方面：

　　一是落實民生設(shè)施和公共利益,，加強城市規(guī)劃實施,。《管理辦法》以公共利益為切入點,，立足于解決原特區(qū)外公共基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多,、落地難的問題，加強規(guī)劃實施,。土地整備利益統(tǒng)籌切實保障了包括中山大學(xué)在內(nèi)的25所學(xué)校和中山大學(xué)第九附屬醫(yī)院在內(nèi)的8所綜合醫(yī)院用地供地,，另外解決了包括外環(huán)高速,、南坪三期、地鐵4,、6,、12、14,、20號線,、龍華有軌電車等交通設(shè)施項目的用地問題，提升了城市發(fā)展質(zhì)量,。

　　二是保障重大產(chǎn)業(yè)項目,，拓展城市發(fā)展空間?！豆芾磙k法》以拓展20大先進制造業(yè)園區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間為目標(biāo),，通過推進我市低效存量工業(yè)用地土地整備和空間整合，促進我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，提升城市發(fā)展質(zhì)量,，為破解空間資源瓶頸提供政策支撐和制度保障。目前,，土地整備利益統(tǒng)籌保障了包括華為,、邁瑞醫(yī)療、立訊精密,、臻鼎半導(dǎo)體,、南京金龍汽車等重大產(chǎn)業(yè)項目實施,。

　　三是解決土地歷史遺留問題,，促進原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位轉(zhuǎn)型?！豆芾磙k法》以未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地為主要對象,，通過撥付土地整備資金、核算留用土地指標(biāo)等方式,，完成整備范圍內(nèi)土地全面征轉(zhuǎn)和用地確權(quán),，不僅盤活了存量土地資源，而且壯大了集體資產(chǎn)規(guī)模,，優(yōu)化了原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和基層治理體系,。

　　四、《管理辦法》有哪些亮點,？

　　一是建立利益共享機制,。《管理辦法》通過規(guī)劃,、土地,、資金,、產(chǎn)權(quán)的政策統(tǒng)籌，采用資金安排,、土地確權(quán),、用地規(guī)劃等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配機制,，保障城市公共利益及社區(qū)發(fā)展權(quán)益,，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人等多方共贏,。

　　二是創(chuàng)新土地確權(quán)路徑,。《管理辦法》以未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)土地為主要對象,，根據(jù)項目范圍內(nèi)的地籍權(quán)屬,、建設(shè)情況等分類核算留用土地，統(tǒng)籌解決了土地歷史遺留問題,，有利于加快盤活原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位存量土地資源,，提高土地集約節(jié)約水平。

　　三是實現(xiàn)政策統(tǒng)籌聯(lián)動,?！豆芾磙k法》拓寬了留用土地安排方式，留用土地指標(biāo)可在利益統(tǒng)籌項目范圍外安排并與城市更新統(tǒng)籌處理的方式,，解決了城市更新項目合法用地指標(biāo)不足的問題,，實現(xiàn)土地整備與城市更新的政策統(tǒng)籌聯(lián)動。

　　四是發(fā)揮社區(qū)主體作用,?！豆芾磙k法》按照“政府主導(dǎo)、社區(qū)主體,、市場參與”的原則,，通過建立政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細(xì)賬”的工作機制,，搭建政府,、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人的多方協(xié)商平臺，充分調(diào)動其參與土地整備的積極性和主動性,。

　　五,、哪些土地適用《管理辦法》？

　　《管理辦法》以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際掌控土地為主要對象,，具體包括原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位已落地確權(quán)的合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證,、土地使用權(quán)出讓合同、非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù),、征地返還用地批復(fù),、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書,、舊屋村范圍認(rèn)定批復(fù)的用地等），以及未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)的土地,。

　　六,、利益統(tǒng)籌項目如何核算土地整備資金？

　　根據(jù)《管理辦法》,，土地整備資金主要由三部分構(gòu)成：一是土地的補償資金,，未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)土地參照所征土地所在區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價的50%進行補償；二是建構(gòu)筑物的補償資金,，根據(jù)項目范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物的規(guī)模按照重置價核算,；三是青苗和附著物等，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)補償,。

　　七,、利益統(tǒng)籌項目如何核算留用土地？

　　留用土地核算包括項目范圍內(nèi)已批的合法用地,、項目范圍外調(diào)入合法用地以及本項目核定利益共享用地,，具體規(guī)模按以下方式核算： 

　　（一）項目范圍內(nèi)已批合法用地是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位已落地確權(quán)的合法用地,，此類用地按照等土地面積在項目范圍內(nèi)安排,；

　　（二）項目范圍外調(diào)入合法指標(biāo),，包括非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和征地返還用地指標(biāo),，以及其他土地整備留用土地指標(biāo)，此類用地按照相關(guān)規(guī)定核準(zhǔn)后,，可在項目范圍內(nèi)安排落實,；

　　（三）本項目核定利益共享用地是指項目內(nèi)上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉(zhuǎn)）補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地,，扣除上述第（二）項用地中非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和征地返還用地指標(biāo)后的剩余土地,，根據(jù)項目范圍內(nèi)現(xiàn)狀容積率,，按照20%?50%比例核算留用土地規(guī)模,。

　　八、留用土地如何安排,？

　　利益統(tǒng)籌項目留用土地應(yīng)優(yōu)先在本項目范圍內(nèi),，結(jié)合規(guī)劃控制要求和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位意愿等進行安排。留用土地位于工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)且規(guī)劃為工業(yè)用地的,，利益共享用地面積可在本辦法第六條的基礎(chǔ)上上浮50%,。在利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)安排的留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。

　　本項目范圍內(nèi)無法安排留用土地的,，留用土地指標(biāo)可與本街道城市更新項目統(tǒng)籌處理,，或直接落在本街道經(jīng)濟關(guān)系未理順的已建成區(qū)域并由繼受單位拆除重建,。按照此方式安排的留用土地指標(biāo)中，合法用地部分按照等土地面積核算,，利益共享用地部分上浮50%指標(biāo),。

　　留用土地指標(biāo)也可與本街道其他利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理。調(diào)入的留用土地指標(biāo)中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算,。

　　留用土地需跨街道安排的,，留用土地指標(biāo)應(yīng)按照現(xiàn)行工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的比值核算指標(biāo)規(guī)模，且指標(biāo)規(guī)模不得大于在本街道內(nèi)核算的留用土地指標(biāo),。

　　九,、留用土地的規(guī)劃建筑面積如何確定？

　　利益統(tǒng)籌項目留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積,、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成,。

　　其中基礎(chǔ)建筑面積以《深圳城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡稱《深標(biāo)》）密度分區(qū)為基礎(chǔ)核算確定，體現(xiàn)規(guī)劃管理的基本要求,。

　　共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下,，可在基礎(chǔ)建筑面積的基礎(chǔ)上增加的建筑面積。共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房,、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等,，40%通過利益共享歸屬于繼受單位。共享建筑面積原則上不超過基礎(chǔ)建筑面積的30%,。

　　留用土地應(yīng)當(dāng)按照《深標(biāo)》,、法定圖則及相關(guān)專項規(guī)劃的要求配建社區(qū)級公共設(shè)施，并計入配套建筑面積,。

　　依據(jù)《管理辦法》核算的留用土地規(guī)劃建筑面積應(yīng)滿足周邊公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力的要求,，并符合生態(tài)保護、城市設(shè)計等相關(guān)控制要求和《深標(biāo)》容積率上限規(guī)定,。

　　十,、留用土地是否需要安排一定規(guī)模的保障性住房或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房？

　　為落實市委市政府工作部署,，《管理辦法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房,、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房并由政府回購。具體來說,，共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房,、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等，政府回購建筑的類型,、規(guī)模等要在留用土地的規(guī)劃條件中予以明確,。回購價格和程序參照市政府的相關(guān)政策執(zhí)行,。

　　十一,、留用土地能否入市交易,？

　　留用土地通過協(xié)議方式出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位。留用土地可以入市交易,，通過合作開發(fā)或作價入股等方式引入留用土地的開發(fā)主體,。開發(fā)主體應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定通過集體資產(chǎn)交易平臺擇優(yōu)確定，并按照《管理辦法》繳交地價,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議,。繳交地價后留用土地為市場商品性質(zhì)。

　　留用土地也可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位自用,，免交地價,，用地為非市場商品性質(zhì)，不能入市交易,。

　　十二,、與試點政策相比，《管理辦法》在哪些方面進行了修改完善,？

　　《管理辦法》延續(xù)《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）》（深規(guī)土〔2015〕721號）的基本框架,，在政策適用對象、利益統(tǒng)籌方式,、留用土地核算等方面與試點政策一致,。此外，結(jié)合市委市政府工作部署以及試點工作中存在的問題,，《管理辦法》在以下方面進行了優(yōu)化和完善：

　　一是取消試點,，全面推廣政策；二是明確了未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn),；三是細(xì)化利益共享用地核算規(guī)則,，根據(jù)現(xiàn)狀容積率分段核算利益共享用地規(guī)模；四是增加了留用土地指標(biāo)在項目范圍外經(jīng)濟關(guān)系未理順的建成區(qū)域安排的路徑,；五是優(yōu)化了留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則,；六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房并由政府回購的規(guī)定,；七是簡化了地價計收規(guī)則,；八是完善了項目審批和管理流程。