為進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理制度體系建設(shè),，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,，深圳市住房和建設(shè)局在深入調(diào)研,、科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）有關(guān)規(guī)定,，起草了《深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》），現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

　　一,、制定《指導(dǎo)規(guī)則》的必要性

　?。ㄒ唬┩晟莆飿I(yè)管理制度體系建設(shè),實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)“一盤棋”

　　《條例》第五十六條規(guī)定“除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外，住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)”,，并“鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,。當(dāng)前，我市10個(gè)區(qū)均嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,，住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會均通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。因現(xiàn)行法律法規(guī)未對業(yè)主大會公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體方式作出強(qiáng)制性規(guī)定，目前我市各區(qū)的招標(biāo)投標(biāo)制度不統(tǒng)一,，不利于物業(yè)服務(wù)市場的規(guī)范管理,。為進(jìn)一步落實(shí)《條例》的要求，很有必要加強(qiáng)統(tǒng)籌指導(dǎo),，出臺我市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)制度,，建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)交易平臺，實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)“一盤棋”,。

　?。ǘ┮?guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為，推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

　　物業(yè)服務(wù)涉及千家萬戶,，是提升人民群眾安全感,、幸福感和獲得感的重要保障，也是城市精細(xì)化管理與社會基層治理的重要一環(huán),。目前因各區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動制度不一,，尚未形成全市統(tǒng)一監(jiān)管，招標(biāo)投標(biāo)矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生,。因此,，很有必要制定全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)則，以統(tǒng)籌規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)秩序,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè),，從而提升我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平，推動我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

　　二,、主要內(nèi)容

　　《指導(dǎo)規(guī)則》共列五章，共四十三條,。主要內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬╆P(guān)于適用范圍。本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其監(jiān)督管理的活動,?？紤]到我市實(shí)際情況，《指導(dǎo)規(guī)則》還規(guī)定了參照適用本規(guī)則的其他情形,，如住宅物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會之前,、非住宅物業(yè)管理區(qū)域以及原農(nóng)村城市化社區(qū)等其他采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。

　?。ǘ╆P(guān)于全市統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)交易平臺,。《條例》第五十六條第三款“鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，為統(tǒng)籌規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動,，《指導(dǎo)規(guī)則》明確我市業(yè)主大會公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，鼓勵通過全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)交易平臺進(jìn)行。

　?。ㄈ╆P(guān)于招標(biāo)人及業(yè)主委員會的職責(zé)范圍,。《指導(dǎo)規(guī)則》明確我市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動實(shí)行招標(biāo)人負(fù)責(zé)制，業(yè)主大會是住宅物業(yè)管理區(qū)域公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)人,?！吨笇?dǎo)規(guī)則》對業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)履行招標(biāo)人的職責(zé)范圍作了詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)也明確規(guī)定了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議作出決定而不得授權(quán)業(yè)主委員會決定,，不得授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人,。

　　（四）關(guān)于招標(biāo)文件編制與備案,。根據(jù)《條例》第六條第五款關(guān)于街道辦事處相關(guān)職責(zé)的規(guī)定,，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)下參照市住房和建設(shè)部門發(fā)布的示范文本編制招標(biāo)公告和招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容主要包括物業(yè)服務(wù)期限和范圍,、投標(biāo)人的資格條件,、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評標(biāo)方法,、定標(biāo)方法,、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同文本等；同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主大會會議通過的招標(biāo)文件通過市住房和建設(shè)部門建立的物業(yè)管理信息平臺報(bào)街道辦事處備案,。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于評標(biāo)和定標(biāo)方法。經(jīng)過充分的基層調(diào)研,，從實(shí)際出發(fā),，《指導(dǎo)規(guī)則》明確了評標(biāo)方法包括擇優(yōu)評審法和定性評審法，定標(biāo)方法主要包括票決定標(biāo)法和票決抽簽定標(biāo)法,，招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)委員會經(jīng)評審擇優(yōu)確定中標(biāo)人,，具體由業(yè)主大會會議表決確定并在招標(biāo)文件中載明?！吨笇?dǎo)規(guī)則》同時(shí)規(guī)定,，評標(biāo)方法采用擇優(yōu)評審法的，定標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)采用票決定標(biāo)法,，評標(biāo)方法采用定性評審法的,，定標(biāo)方法可以采用票決抽簽定標(biāo)法，鼓勵業(yè)主大會通過票決定標(biāo)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。制度設(shè)計(jì)上既尊重業(yè)主自治權(quán)又兼顧公平和效率。

　　評標(biāo)方法采用擇優(yōu)評審法的,，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定審查各投標(biāo)文件是否滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求,，并對服務(wù)方案、投標(biāo)報(bào)價(jià),、物業(yè)服務(wù)評價(jià)等進(jìn)行優(yōu)劣比較,，最終按照合格投標(biāo)人數(shù)的50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)，具體數(shù)量由業(yè)主大會會議表決,，但原則上不多于八名,、少于三名。舉例說明：如業(yè)主大會會議表決確定并在招標(biāo)文件中載明進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人不多于6名,、少于4名的,，經(jīng)評審后合格投標(biāo)人數(shù)的50%為7名時(shí)，不在此區(qū)間,，則最終應(yīng)推薦6名進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié),；合格投標(biāo)人數(shù)的50%為5名時(shí)，在此區(qū)間內(nèi),，則最終應(yīng)推薦5名進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié),；合格投標(biāo)人數(shù)的50%為3名時(shí)，不在此區(qū)間,，則最終應(yīng)推薦4名進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié),。

　　（六）關(guān)于物業(yè)服務(wù)評價(jià)在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)中的運(yùn)用。2022年1月1日，《深圳市物業(yè)服務(wù)評價(jià)管理辦法》開始實(shí)施,，該辦法旨在通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的評價(jià)管理,，推進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)市場主體誠信建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員良性競爭,，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,。為使物業(yè)服務(wù)評價(jià)切實(shí)發(fā)揮上述作用，進(jìn)一步完善我市物業(yè)監(jiān)管體系,，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定,，招標(biāo)人在設(shè)置評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考投標(biāo)人及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上年度根據(jù)《深圳市物業(yè)服務(wù)評價(jià)管理辦法》獲得的物業(yè)服務(wù)評價(jià)等級情況。