為貫徹落實(shí)《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）精神，加強(qiáng)深港合作,，推動(dòng)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（以下簡(jiǎn)稱前海合作區(qū)）產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，前海管理局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》及相關(guān)規(guī)定，制定了規(guī)范性文件《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局總部項(xiàng)目和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?，F(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下：

　　一,、背景及必要性

　　2018年至2019年期間，深圳市政府先后印發(fā)《深圳市總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2018〕1號(hào)）,、《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)）,，創(chuàng)新建立深圳市總部項(xiàng)目、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)機(jī)制,，同時(shí)分別在第四十條,、第四十九條明確要求：前海合作區(qū)內(nèi)總部項(xiàng)目、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng),，應(yīng)由前海管理局按照前海合作區(qū)的相關(guān)規(guī)定開展工作,。

　　2021年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《方案》,，提出“打造粵港澳大灣區(qū)全面深化改革創(chuàng)新試驗(yàn)平臺(tái),，建設(shè)高水平對(duì)外開放門戶樞紐”，將前海合作區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)展至120.56平方公里,，實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一監(jiān)管”；深圳市委市政府在落實(shí)《方案》時(shí)明確前海合作區(qū)向港資新出讓產(chǎn)業(yè)用地面積占比不少于三分之一,，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃,、土地資源統(tǒng)一管理、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目一體實(shí)施,、開發(fā)建設(shè)整體推進(jìn),，系統(tǒng)優(yōu)化深港合作布局。

　　目前,，前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)均要求符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,、綠色發(fā)展等條件，有必要專門制定前海合作區(qū)總部項(xiàng)目,、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)規(guī)范,，完善相關(guān)制度體系，促進(jìn)于前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)工作的有序運(yùn)行與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

　　二,、主要依據(jù)

　　《辦法》的主要依據(jù)是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》，并參考了《深圳市總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》和《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》,。

　　其中最直接的上位依據(jù)為《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》第24條：“前海合作區(qū)土地利用應(yīng)當(dāng)符合前海合作區(qū)城市規(guī)劃,，以集約高效、滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為原則,，突出深化深港合作,、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向?！?/p>

　　三,、主要內(nèi)容

　　《辦法》共七章，總計(jì)四十七條,。主要內(nèi)容包含總則,、遴選條件、遴選程序,、用地供應(yīng),、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管和責(zé)任追究，具體說明如下：

　?。ㄒ唬┙⑶昂：献鲄^(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選及用地機(jī)制,。

　　一是界定了前海合作區(qū)總部項(xiàng)目和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的概念和內(nèi)涵,。二是明確了用地類型，總部用地是指用于建設(shè)總部大廈的商業(yè)用地（C1）,，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地包括工業(yè)用地（M）,、物流倉儲(chǔ)用地(W)，以及引進(jìn)社會(huì)投資,、用于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的公共管理與服務(wù)設(shè)施用地（GIC）,。三是明確了遴選條件，分別明確了獨(dú)立申請(qǐng)總部用地,、聯(lián)合申請(qǐng)總部用地,、獨(dú)立申請(qǐng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地、聯(lián)合申請(qǐng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地和已有用地再次申請(qǐng)等不同情形的產(chǎn)業(yè)遴選條件,。四是明確了遴選程序,，項(xiàng)目單位向前海管理局申請(qǐng)啟動(dòng)遴選，前海管理局受理后按照程序開展初步審查,，通過后擬定遴選方案草案和產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議草案,，并根據(jù)需要征求南山區(qū)政府或?qū)毎矃^(qū)政府意見，經(jīng)遴選小組審定后將遴選方案和產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議一并報(bào)市發(fā)展改革,、規(guī)劃和自然資源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門備案,，然后進(jìn)行公示。

　?。ǘ┟鞔_總部用地和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)規(guī)則。

　　一是明確總部用地和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地采取招標(biāo),、拍賣,、掛牌等方式出讓或租賃。二是限定用地出讓和租賃年限,，總部用地和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地出讓年限按照30年確定,，租賃年限不少于5年且不超過20年。三是明確地價(jià)計(jì)收規(guī)則,，總部用地,、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地地價(jià)適用《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置深港合作項(xiàng)目修正系數(shù)和總部基地,、產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù),，給予深港合作項(xiàng)目和基地項(xiàng)目地價(jià)優(yōu)惠。四是明確了用地?zé)o償配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的比例,，核算配建面積時(shí)應(yīng)以建筑主功能類型面積為基準(zhǔn)（不能為商業(yè),、不計(jì)入配套面積），并需在土地供應(yīng)方案中明確移交建筑面積按十位數(shù)四舍五入后取整,。五是對(duì)項(xiàng)目用地的建筑規(guī)模,、轉(zhuǎn)讓,、出租或抵押作出限制，并明確土地續(xù)期及到期收回的處置方式,。

　?。ㄈ?qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管。

　　一是明確前海管理局作為監(jiān)管責(zé)任主體,，負(fù)責(zé)與項(xiàng)目單位簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議,，實(shí)行“全方位、全年限”監(jiān)管機(jī)制,。二是明確產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議基本內(nèi)容,，并且前海管理局要制定協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)文本。三是建立項(xiàng)目履約核查機(jī)制,，按照市級(jí)規(guī)定在產(chǎn)業(yè)監(jiān)管年期內(nèi)分階段進(jìn)行核查,，如有必要的，前海管理局可在規(guī)定核查時(shí)間外的年份組織核查,，也可依項(xiàng)目單位的申請(qǐng)進(jìn)行核查,。四是明確聯(lián)合用地申請(qǐng)的退出機(jī)制，區(qū)分遴選階段,、土地使用權(quán)公告和掛牌階段等階段,，明確不同情形退出處置方式。五是細(xì)化違約處置方式,，前海管理局根據(jù)項(xiàng)目單位違約情形,，分梯度進(jìn)行處置，處置力度與違約情形嚴(yán)重程度相匹配,，直至收回建設(shè)用地使用權(quán),。

　　四、主要亮點(diǎn)

　　《辦法》主要有以下亮點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┐_立了“供房為主,、供地為輔、房地并舉,、優(yōu)先供房”的產(chǎn)業(yè)空間保障思路,。

　　具備直接購地條件和實(shí)力的企業(yè)以龍頭企業(yè)為主、數(shù)量很少,，為更好滿足不同層次優(yōu)質(zhì)企業(yè)的空間需求,，《辦法》創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)方式，通過“基地供房”模式擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間保障范圍,，從源頭降低基地地價(jià)成本,，并發(fā)揮基地建設(shè)企業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一批質(zhì)量?jī)?yōu),、價(jià)格低,、品類全的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用房,，面向符合條件的企業(yè)進(jìn)行分割銷售或租賃，逐步構(gòu)建起“供房為主,、供地為輔”的產(chǎn)業(yè)空間供給體系,。

　　（二）加大對(duì)港資企業(yè)支持力度,，促進(jìn)深港合作,。

　　堅(jiān)持深港合作戰(zhàn)略定位，全力支持港資企業(yè)落地前海,，在供地規(guī)模,、遴選條件、地價(jià)優(yōu)惠和基地用房等方面細(xì)化支持措施：一是明確“堅(jiān)持深港合作”的供地原則,，提出向港資企業(yè)新供應(yīng)總部用地和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地面積合計(jì)占比不少于1/3,；二是設(shè)置深港合作項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)（0.9），適度降低用地成本支持港資企業(yè)和港資聯(lián)合體項(xiàng)目,。

　?。ㄈ┻M(jìn)一步降低產(chǎn)業(yè)用地用房成本，支持產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,。

　　在《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》對(duì)總部項(xiàng)目,、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)行地價(jià)折扣優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，前海合作區(qū)進(jìn)一步加大對(duì)深港合作項(xiàng)目和基地的地價(jià)優(yōu)惠,。除新增深港合作項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)（0.9）外,，重點(diǎn)設(shè)置了總部基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)（0.3）、產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修正系數(shù)為（0.15）,，降低用于分割銷售或租賃的基地用房地價(jià)成本,，大力支持“基地供房”模式，保障更大范圍的購房企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間需求,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量集聚發(fā)展。

　?。ㄋ模┓痔荻仍O(shè)置違約處置措施,，增強(qiáng)可操作性。

　　對(duì)產(chǎn)業(yè)違約的情形,，基于公平公正,、處置力度與違約嚴(yán)重程度相匹配的原則，從實(shí)際出發(fā),，明確了分梯度的違約責(zé)任,，設(shè)置繳納違約金、物業(yè)用房抵扣違約金,、前海管理局優(yōu)先回購物業(yè),、有償收回土地等不同強(qiáng)度的處置措施,，使得違約處置更具可操作性，破解產(chǎn)業(yè)監(jiān)管違約處置執(zhí)行難的問題,。同時(shí),，還對(duì)符合一定條件的違約企業(yè)給予履約觀察期，通過實(shí)施合理彈性監(jiān)管,，切實(shí)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)渡過難關(guān),、實(shí)現(xiàn)更好長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　專此解讀,。