根據(jù)2020年3月1日實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第一百二十四條規(guī)定,，市住房建設(shè)局會(huì)同市民政局編制了《深圳市社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理辦法（試行）》(以下簡稱《管理辦法》)?，F(xiàn)就政策情況解讀如下：

　　一、制定《管理辦法》的必要性

　?。ㄒ唬┨钛a(bǔ)業(yè)主委員會(huì)缺位,，及時(shí)處置物業(yè)管理問題

　　目前，我市住宅區(qū)成立并有效運(yùn)作的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)比例較低,，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會(huì)“成立難”“換屆難”等問題,。住宅區(qū)物業(yè)管理的甲方主體缺位,，不利于住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升，影響住宅區(qū)的正常運(yùn)作,。雖然,，《條例》通過創(chuàng)新業(yè)主大會(huì)二輪選舉、推行電子投票等舉措,，積極推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)選舉,。但是我市目前業(yè)主委員會(huì)選舉難、換屆難的問題無法短時(shí)間內(nèi)完全得以解決,。當(dāng)住宅區(qū)物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件時(shí)，業(yè)主委員會(huì)缺位的,，需要發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)社區(qū)服務(wù)治理能力,，由街道辦事處指定社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的工作。

　?。ǘ┞鋵?shí)《條例》要求,，規(guī)范“居代業(yè)”活動(dòng)

　　《條例》第一百二十四條已明確市住房和建設(shè)部門會(huì)同市民政部門制定辦法，規(guī)范和細(xì)化街道辦事處開展指定工作以及社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的活動(dòng),，對(duì)指定社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)活動(dòng)的前提條件,、具體權(quán)限、指定代行程序,、代行期限等事項(xiàng)予以明確,，避免街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì),、業(yè)主,、物業(yè)使用人等對(duì)指定代行職責(zé)機(jī)制的錯(cuò)誤理解，減少該機(jī)制的錯(cuò)誤適用,，確?！稐l例》順利實(shí)施。

　　二,、《管理辦法》的起草過程

　?。ㄒ唬┣捌诜裳芯侩A段

　　1.搜集、整理全國有關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)的法律,、法規(guī)及政策,。

　　2.梳理《條例》有關(guān)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的內(nèi)容，包括履行職責(zé)的權(quán)力授權(quán)范圍和法律責(zé)任,。

　　3.遵循《條例》第一百二十四條的法條本意,，從立法的角度研究分析社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的目的，為《管理辦法》提供充分的法理支持,。

　?。ǘ┥钊胝{(diào)研階段

　　在起草過程中,，市住房建設(shè)局與市民政局多次對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)受指定代行的合法性、合理性,、緊迫性,、可行性進(jìn)行了分析和研討。市民政局根據(jù)其對(duì)全市社區(qū)居民委員會(huì)掌握的情況以及管理經(jīng)驗(yàn),，從便于社區(qū)居民委員會(huì)代行的角度提出非常有價(jià)值的修改意見和建議：一是需進(jìn)一步明確指定的前置條件以避免基層濫用代行方式,，二是增加代行過程中所使用的示范文本。

　?。ㄈｎ}研討階段

　　《管理辦法》初稿形成后,，市住房建設(shè)局通過書面、會(huì)議座談,、現(xiàn)場調(diào)研的形式征求各區(qū)住房和建設(shè)部門,、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的意見,；與市民政局密切配合,，對(duì)代行條件、程序,、權(quán)限,、事項(xiàng)、期限等關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行反復(fù)討論和研究,。

　?。ㄋ模┱髑笠庖婋A段

　　經(jīng)過前期的調(diào)研以及研討后，形成了《管理辦法》的征求意見稿,，為了加強(qiáng)《管理辦法》的合理性和可行性,，市住房建設(shè)局向市委組織部、市財(cái)政局,、市司法局,、各區(qū)政府征求意見。在收集各單位反饋的意見后,，市住房建設(shè)局會(huì)同市民政局對(duì)意見逐一分析和梳理,，對(duì)合理的建議予以采納，并對(duì)不采納的意見予以解釋說明,。

　　三,、《管理辦法》的主要內(nèi)容

　　《管理辦法》分五章，共二十九條,。第一章總則,，主要對(duì)《管理辦法》制定的目的、依據(jù)、適用范圍,、基本原則,、職能部門分工以及財(cái)政預(yù)算等作出規(guī)定；第二章代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的啟動(dòng),，明確了社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的條件和啟動(dòng)代行的程序,；第三章代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的權(quán)限和程序,對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的具體權(quán)限、代行活動(dòng)的決策程序,、代行具體職責(zé)予以明確,，對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行職責(zé)期間住宅區(qū)業(yè)主共有資金的使用和賬戶管理予進(jìn)一步規(guī)范；第四章代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的終止,，明確社區(qū)居民委員會(huì)終止代行業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的情形,，規(guī)范終止代行的交接和公告等流程；第五章附則,，對(duì)代行效力,、代行期限和示范文本制定等內(nèi)容予以補(bǔ)充。具體內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬┟鞔_職能部門分工，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)

　　《管理辦法》第一章對(duì)市,、區(qū)住房和建設(shè)部門以及市,、區(qū)民政部門、街道辦事處以及社區(qū)居民委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)予以明確劃分,，確立了從市到社區(qū)的四級(jí)管理體系,。其中，市住房和建設(shè)部門會(huì)同市民政部門負(fù)責(zé)制定全市社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)活動(dòng)的政策法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),；區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的指導(dǎo)工作,，區(qū)民政部門做好相關(guān)配合工作；街道辦事處負(fù)責(zé)指定,、終止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的工作,，并對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)的代行活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入街道辦事處財(cái)政預(yù)算,；社區(qū)居民委員會(huì)接受指定,，代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　此外,，《管理辦法》強(qiáng)調(diào)發(fā)揮社區(qū)黨委對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)地位,，增加了住宅區(qū)基層黨組織對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行活動(dòng)建議權(quán)。譬如,，《管理辦法》第十四條規(guī)定,，社區(qū)居民委員會(huì)為履行代行職責(zé)召開居委會(huì)會(huì)議的，會(huì)議召開前十五日需向住宅區(qū)基層黨組織征求意見以及邀請(qǐng)其列席居委會(huì)會(huì)議。

　?。ǘ┟鞔_社區(qū)居民委員會(huì)代行的啟動(dòng)條件,，提高代行的門檻

　　《管理辦法》總則確立了“非必要不代行”的原則，最大限度提高指定社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)施代行活動(dòng)的門檻,?！豆芾磙k法》第二章規(guī)定，僅限于住宅區(qū)未能成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)開展換屆但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,，且住宅區(qū)的物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件需要及時(shí)解決的,，方能啟動(dòng)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。此外,，第二章還規(guī)定了,，指定代行時(shí)應(yīng)當(dāng)予以公示，并征求業(yè)主和物業(yè)使用人的意見,，確保業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)和建議權(quán),。

　　（三）細(xì)化代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),，明確集體決策程序

　　在《條例》第一百二十四條的基礎(chǔ)上,，《管理辦法》第三章第十三條對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的權(quán)限予以具體規(guī)范，明確社區(qū)居民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職能范圍,，并在第十六條至第十九條中對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)開展選聘,、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集,、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及代行原業(yè)主委員會(huì)管理業(yè)主共有資金基本賬戶的職責(zé)等活動(dòng)的具體職責(zé)予以細(xì)化,。

　　此外，《管理辦法》確立了“精簡高效”“集體決策”的代行原則,。其中,，第十四條明確社區(qū)居民委員會(huì)通過居委會(huì)會(huì)議對(duì)代行工作事項(xiàng)作出決議，會(huì)議要求三分之二以上的成員出席,，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn),，充分保障決策程序的科學(xué)性和民主性。

　?。ㄋ模┟鞔_代行終止的情形,，規(guī)范代行終止的交接

　　《管理辦法》第四章第二十一條對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)終止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的情形予以了明確，包括住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,、代行期限屆滿的,、住宅區(qū)因拆遷等原因發(fā)生滅失的，以及其他應(yīng)當(dāng)終止代行的情形,。

　　發(fā)生上述情形,，社區(qū)居民委員會(huì)終止代行的,，應(yīng)當(dāng)完成清算和移交工作，并對(duì)終止代行進(jìn)行公告,，確保啟動(dòng)代行和終止代行均遵循“信息公開”的原則,。

　　（五）其他

　　《管理辦法》第五章第二十五條至第二十九條對(duì)代行的法律效力,、委托專業(yè)服務(wù),、代行期限以及制定示范文本等事項(xiàng)予以了具體規(guī)范。其中第二十七條明確規(guī)定,，在代行期間,，住宅區(qū)業(yè)主向街道辦事處提請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆小組的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé),，街道辦事處不得以住宅區(qū)已實(shí)行社區(qū)居民委員會(huì)代行為理由拒絕履行或者拖延履行法定義務(wù),，體現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)代行是補(bǔ)充機(jī)制，而非常規(guī)機(jī)制,，再次強(qiáng)化了“非必要不代行”的原則,。