根據(jù)《中華人民共和國審計法》第二十七條的規(guī)定,，我局自2019年11月22日至2020年5月30日,，對鹽田區(qū)政府及國有企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理及使用情況進行了審計調(diào)查。

　　一,、基本情況

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況。

　　1.物業(yè)管理模式,。

　?。?）政府物業(yè)。我區(qū)政府物業(yè)按照所有權與使用權相分離的原則,，實行國家統(tǒng)一所有,、政府集中管理、單位規(guī)范使用的管理體制,。深圳市鹽田區(qū)政府物業(yè)管理中心（以下簡稱區(qū)物管中心)是區(qū)政府物業(yè)的管理部門,，代表區(qū)政府對所屬政府物業(yè)進行統(tǒng)一接收、統(tǒng)一登記,、統(tǒng)一管理,，所有政府物業(yè)的產(chǎn)權統(tǒng)一登記在區(qū)物管中心名下。政府物業(yè)使用優(yōu)先滿足公共服務,、社會福利保障,、公益事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，由區(qū)物管中心統(tǒng)一調(diào)配,、分類管理,、授權使用。

　?。?）國企物業(yè),。我區(qū)國企物業(yè)由各國企自行持有，自主經(jīng)營,。

　　2.物業(yè)數(shù)量,、使用情況、品質(zhì)及分布。

　　經(jīng)統(tǒng)計,，截至2020年3月31日,，我區(qū)政府和國企物業(yè)（含舊改、棚改）共179.45萬平方米,，其中政府物業(yè)134.36萬平方米,，國企物業(yè)45.09萬平方米。

　?。?）按使用功能分：有辦公用房,、文教衛(wèi)體用房、倉庫,、廠房,、商業(yè)用房、社區(qū)配套和公共服務用房,、住宅,、宿舍、停車場（庫）等,。

　?。?）按使用狀態(tài)分：自用物業(yè)96.01萬平方米，占比53.5%,；在租物業(yè)69.48萬平方米,，占比38.72%；空置物業(yè)13.97萬平方米,，占比7.78%（主要有：舊（棚）改物業(yè)4.64萬平方米,，保稅區(qū)廠房1.81萬平方米，壹海中心3.99 萬平方米）,。

　?。?）按新舊品質(zhì)分（不含文教衛(wèi)體、社區(qū)配套）：高檔物業(yè)30.53萬平方米,，中檔物業(yè)21.48萬平方米,，低檔物業(yè)56.67萬平方米。[注]

　?。?）按地理位置分：我區(qū)物業(yè)分布于全區(qū)四個街道,、中英街、其他區(qū)及市外（惠陽,、香港）,，占比依次為鹽田街道31.96%、海山街道29.48%,、沙頭角街道26.16%,、梅沙街道9.29%,，中英街1.73%,，其他區(qū)1.03%,，市外0.34%。

　?。ǘ┊a(chǎn)業(yè)用房,、保障性住房、舊（棚）改物業(yè)情況,。

　　我區(qū)政府及國企物業(yè)包含以下三類特殊物業(yè)：

　　1.產(chǎn)業(yè)用房：我區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房資源有北山工業(yè)區(qū)綜合樓,、鹽田現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務中心，另外還有壹海中心,、鹽田科技大廈（在建）等可用于引入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的物業(yè),。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房統(tǒng)一由區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和管理工作領導小組（以下簡稱領導小組）統(tǒng)籌管理，按籌建方式,、產(chǎn)業(yè)類別,、建設主體等不同分別由區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)工業(yè)和信息化局（投資推廣服務中心）作為房源管理部門負責日常管理,。

　　2.保障性住房：我區(qū)共有保障性住房11處2472套13萬平方米,，由深圳市鹽田區(qū)保障性住房管理中心（以下簡稱區(qū)保障房中心）負責日常分配和管理。

　　3.涉及舊（棚）改物業(yè)：政府物業(yè)已簽訂舊（棚）改拆遷協(xié)議22份,，涉及舊（棚）改物業(yè)3.15萬平方米,，分別由深圳市鹽田區(qū)人才安居有限公司、深圳市榮津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等6個建設單位（開發(fā)商）實施,。國有企業(yè)涉及舊（棚）改物業(yè)10處1.49萬平方米,。

　　（三）物業(yè)經(jīng)營收入和應對疫情租金減免情況,。

　　1.政府物業(yè)經(jīng)營收入：2017年—2019年政府物業(yè)經(jīng)營收入分別為5393.66萬元,、6440.64萬元、6689.76萬元（其中：保障性住房及周轉房租金收入分別為1352.14萬元,、1751.64萬元,、2159.01萬元）。

　　2.國企物業(yè)經(jīng)營收入：2017—2019年國企物業(yè)經(jīng)營收入分別為9522.22萬元,、10051.57萬元,、10434.30萬元。

　　3.應對疫情租金減免情況：我區(qū)各行政事業(yè)單位和國有企業(yè)貫徹落實《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關的若干措施》（深府規(guī)〔2020〕1 號）精神,，積極落實疫情租金減免政策,，支持企業(yè)共渡難關，在疫情中主動減免2020年2,、3月租金,。

　　二,、審計評價意見

　　從審計調(diào)查結果看，鹽田區(qū)政府物業(yè)資產(chǎn)管理逐步規(guī)范, 初步實現(xiàn)物業(yè)管理信息化,。2017年制定實施的《鹽田區(qū)政府物業(yè)管理辦法》及7個實施細則（以下簡稱“1+7”文件）,，對我區(qū)政府物業(yè)從產(chǎn)權登記、物業(yè)接收和購置,、資產(chǎn)賬務登記,、出租、使用管理等方面作了較為全面細化的規(guī)定,，從制度上明確了我區(qū)政府物業(yè)實行集中,、統(tǒng)一管理的模式，明確物業(yè)產(chǎn)權及物業(yè)實際使用人職責,，強化各方責任意識,，規(guī)范政府物業(yè)管理?！?+7”文件實施以來,，我區(qū)政府物業(yè)管理從原來各單位登記、管理,、使用的狀況逐步向“統(tǒng)一接收,、統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理”的方向轉變,，以往多頭分散持有,、各自管理使用、家底不清,、管理混亂的局面有較大改觀,；2016年開發(fā)建設的政府物業(yè)資產(chǎn)管理系統(tǒng)，初步實現(xiàn)物業(yè)信息化管理,。2017年我區(qū)開展了全區(qū)政府物業(yè)普查清理,，核查各單位管理使用的物業(yè)和房地產(chǎn)項目公配物業(yè)情況，為摸清家底,、分類分批清理收回政府物業(yè),全面掌握政府物業(yè)情況,、完善管理打下基礎。

　　但我區(qū)政府物業(yè)管理也存在著較為突出的問題：一是各單位對政府物業(yè)普遍存在重使用,，輕管理的情況,。二是政府物業(yè)管理基礎薄弱，管理難度大,，離全面實現(xiàn)集中統(tǒng)一,、高效科學管理仍有一定差距。三是政府經(jīng)營性物業(yè)績效管理水平有待提升,。

　　三,、審計發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見

　?。ㄒ唬┱飿I(yè)集中統(tǒng)一管理的原則未得到貫徹，統(tǒng)籌管理使用效益未能發(fā)揮,。

　　一是部分物業(yè)未移交區(qū)物管中心統(tǒng)一管理,。二是物業(yè)授權使用率低。三是部分租用外部物業(yè)未經(jīng)批準,，物業(yè)統(tǒng)一調(diào)配比例不高,。

　　建議區(qū)物管中心聯(lián)合各單位規(guī)范物業(yè)授權使用、調(diào)配和租用審批手續(xù),。

　　（二）物業(yè)賬務管理薄弱,、產(chǎn)權登記不清晰,。

　　一是物業(yè)資產(chǎn)賬實不符。二是部分物業(yè)未變更產(chǎn)權登記,。三是部分物業(yè)產(chǎn)權不清晰,。

　　建議各責任單位加大力度查找有關資料，盡快厘清相關情況,，辦理有關手續(xù),，明確物業(yè)權屬，辦理產(chǎn)權變更手續(xù),，做好賬務登記,。

　　（三）政府物業(yè)經(jīng)營,、管理不夠規(guī)范,。

　　一是部分租用外部物業(yè)空置。二是部分政府公共停車場存在未充分發(fā)揮公共停車服務功能,、無證經(jīng)營等問題,。三是部分物業(yè)出租監(jiān)管不到位，國有收益隱性流失,。四是第六期保障性住房物業(yè)管理交接手續(xù)不完善,，前期物業(yè)管理費支付依據(jù)不足。

　　建議物業(yè)主管部門加強物業(yè)監(jiān)管,，督促承租人合理提供停車服務,，對存在安全隱患和不滿足經(jīng)營條件的物業(yè)，應消除安全隱患,，完善相關設施,，辦理有關證照后再合法經(jīng)營；合理確定物業(yè)出租價格,，及時追繳租金,；加強物業(yè)交接管理和相關費用核算,。

　　（四）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房效益未完全發(fā)揮,。

　　一是鹽田現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務中心16家入駐企業(yè)未能兌現(xiàn)納稅承諾,，個別企業(yè)未遷入鹽田。二是創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限與納稅承諾期限不匹配,。

　　建議產(chǎn)業(yè)用房主管部門對未兌現(xiàn)承諾的企業(yè)開展調(diào)研評估,，分類處理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用房空間資源配置,；修訂完善相關政策規(guī)定,，加強對入駐企業(yè)的審查、監(jiān)管和跟蹤評估,，提高產(chǎn)業(yè)用房使用效益,。

　　（五）政府物業(yè)信息化管理水平不高,。

　　審計調(diào)查發(fā)現(xiàn),，政府物業(yè)信息化管理存在效能不高、信息管理不全的情況,，系統(tǒng)數(shù)據(jù)存在更新不及時,、賬實不符、未能真實反映物業(yè)存量和變動情況等問題,。

　　建議區(qū)物管中心加快推進新的物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設,，盡早實現(xiàn)我區(qū)政府物業(yè)全面信息化管理。

　　五,、審計建議

　?。ㄒ唬┙ㄗh探索建立經(jīng)營性政府物業(yè)管理新模式，提高物業(yè)經(jīng)營管理效益,。針對經(jīng)營性政府物業(yè)管理難度大,，效益低等問題，建議考慮經(jīng)營性政府物業(yè),，特別是公共停車場等特殊物業(yè),，交由我區(qū)具有物業(yè)經(jīng)營管理資質(zhì)的國有企業(yè)或統(tǒng)一招標社會管理模式的可行性，探索建立物業(yè)分類經(jīng)營管理新模式,。

　?。ǘ┙ㄗh加大物業(yè)整合力度，有效發(fā)揮政府物業(yè)功能,。物業(yè)主管部門要充分發(fā)揮政府物業(yè)優(yōu)先滿足公共服務和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的功能,，加大空置、出租,、自用和舊（棚）改置換物業(yè)的整合力度,，為鹽田公共服務和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間,；發(fā)揮政府物業(yè)集中統(tǒng)一管理效能，進一步規(guī)范各單位租用外部物業(yè),，提高物業(yè)使用效益,。

　　（三）建議進一步加強物業(yè)管理基礎性工作,。一方面各部門要提高認識,，加強管理，加大物業(yè)清查統(tǒng)計力度,，加快移交工作,；另一方面，物業(yè)主管部門要進一步加強物業(yè)登記,、租賃合同管理,、租金收繳等基礎性工作，充分利用信息化手段優(yōu)化,、簡化物業(yè)接收、登記,、使用等手續(xù),，督促各單位盡快辦理移交，確保物業(yè)信息完整準確,，物業(yè)應收盡收,，收益應繳盡繳，避免存在賬外物業(yè)和國有資產(chǎn)流失,。